Оформление придомовой территории частного дома: Ландшафтный дизайн перед домом: 65 роскошных идей

Территория за забором частного дома права и обязанности

Приобретая частную собственность, мы получаем на нее не только права, но и обязанности – это общеизвестный факт. Однако, не каждый собственник знает, что территория за забором частного дома требует повышенного внимания от хозяина несмотря на то, что не принадлежит собственнику по праву.

В статье рассмотрим какие права и обязанности имеет собственник на прилегающую территорию к забору частного дома, кому принадлежит эта территория по закону и что надо обязательно знать каждому собственнику, чтобы не столкнуться со штрафами и прочими санкциями со стороны правоохранительных органов.

Забор придомовой территории частного дома

Пользоваться землей, строить на ней дома и прочие сооружения мы можем только при соблюдении градостроительных норм и правил. Существуют законные требования к этажности индивидуальных домов на участке, к их максимальному размеру, есть нормативы, касающиеся расположения строений относительно забора, требования к виду и высоте заборов, к высаживанию растений по периметру.

Помимо соблюдения правил внутри своего участка, каждый собственник несет ответственность за ту территорию, которая прилегает к забору.

Права на территорию за забором частного дома

Итак, территория за забором частного дома – кому принадлежит, и кто имеет на нее права?
Если ваш земельный участок граничит с соседями, здесь все понятно – ваши частные наделы разделены между собой, ограждены и каждый следит за своей территорией. Но хотя бы, с одной стороны, к каждому участку есть подъезд и подход, иначе им бы невозможно было пользоваться. Эти земли могут быть территорией общего пользования и находится в собственности муниципальных образований, или принадлежать юр.лицу (например быть собственностью всех членов СНТ).

Если это общественные земли, тогда право ими пользоваться имеет неограниченный круг лиц. При этом, пользование общественным имуществом предполагает соблюдение действующих законных норм.

Собственник, наряду со всеми другими лицами также имеет право пользоваться этими землями по закону. Но огораживать их или иным способом препятствовать использованию собственник не имеет права.

Обязанности по отношению к территории за забором частного дома

Межевой план земельного участка говорит нам о том, где проходят его границы документально. На местности эти границы обозначаются забором. Именно ограждение показывает нам, где заканчиваются частные владения.

Собственники индивидуальных жилых и садовых домов должны следить не только за тем, что и как они строят и располагают на своем участке, но и за прилегающей территорией к забору частного дома. Это прямо предписано законами федерального уровня.

Территория за забором частного дома – это прилегающая территория, границы которой определяются правилами благоустройства, принятыми в муниципальном образовании.

Гражданский и Градостроительный кодекс содержат предписание о финансовом участии собственников и приведении прилегающей территории в порядок.

Что это значит и как именно надо следить за территорией перед забором частного дома – это уже определяет местная администрация в своих подзаконных актах.

Выходит, что собственник обязан следить за придомовой территорией за забором частного дома несмотря на то, что эта территория ему вовсе не принадлежит, а является законной собственностью муниципалитета. Более того, местные органы власти уполномочены выписывать предписания и штрафы за несоблюдение правил благоустройства.

Территория за забором частного дома — типичные общепринятые обязанности

Отметим самые распространенные обязанности, вменяемые местными органами власти к частникам при уходе за прилегающей территорией:

• косить траву;
• следить за чистотой;
• убирать снег;
• содержать в порядке наземное покрытие.

Помимо этих общих правил в том или ином субъекте или административном образовании может быть установлено, что за забором должны быть клумбы с цветами или определенного вида кустарники. Например, в Московской области, частникам помимо прочего, вменено в обязанность бороться с ядовитым растением – борщевиком, также не разрешено хранить за забором участка более семи дней привозные строительные материалы, песок, щебень, торф, удобрения и прочее.

Для того, чтобы узнать на какой метраж от забора распространяются обязанности по благоустройству читайте в нашей статье: «На каком расстоянии нужно содержать в чистоте территорию за забором».

За несоблюдение правил благоустройства домовладельцы несут административную ответственность в соответствии с КоАП РФ.

Незнание закона не освобождает от ответственности. Даже территория за забором частного дома, которая вам не принадлежит на праве собственности, может стать объектом финансовых вложений и расходов – об этом надо задуматься заранее и узнать свои права и обязанности по отношению к прилегающей территории из местных актов и решений органов власти, дыбы не стать случайным нарушителем.

 

 

100 идеи и фото оригинальных решений

Содержание:

1. Основные принципы озеленения участка
2. Лучшие идеи по озеленению приусадебного участка
3. Нестандартные решения по озеленению участка

На данный момент все больше граждан хочет создать свой уютный уголок, где можно отдохнуть от рутины, городской суеты и работы. Лучшее решение – это покупка частного дома, где можно насладиться природой, побыть в тишине или же собрать друзей за одним большим обеденным столом на свежем воздухе. При этом не стоит забывать, что общую картину создает не только основная постройка и ее внутреннее убранство, а и окружающее пространство.

Земельный участок вокруг дома – это настоящее поле для фантазий, оригинальных и смелых решений. Если правильно подойти к процессу озеленения, то можно создать красивую, удобную и многофункциональную территорию, радующую глаз. Правильно сочетая постройки и цветы можно сделать оазис, уголок уюта и покоя, где будет приятно провести свое свободное время. Как прости озеленение двора частного дома? Давайте выясним это вместе.

Основные принципы озеленения участка

Прежде всего, нельзя торопиться, ведь начав процесс озеленения без предварительной подготовки и составления плана можно сделать участок, который подчеркнет свои недостатки, в результате чего деньги будут потрачены в пустую. При самостоятельном обустройстве приусадебной территории важно оценить, какие детали участка нужно скрыть, а на каких сделать акцент. Например, хозяйственные постройки и элементы инженерных коммуникаций способны испортить участок, сделав его неприглядным. С помощью озеленения эти недостатки можно скрыть, а вот фонтан, искусственный пруд или беседку ландшафтный дизайн способен подчеркнуть, сделав ключевыми фигурами участка.

Во время планировки озеленения двора и подбора цветов нужно учесть стиль частного дома. Большую роль сыграет строительный материал, что использовался для строительства жилища, например, озеленение для деревянного и кирпичного дома будет кардинально отличаться. Кроме того, важно учитывать естественный ландшафт участка, если здесь есть склоны и камни, то их можно организовать, создав альпийскую горку или искусственный пруд.

Лучшие идеи по озеленению приусадебного участка

Конечно же, для создания шикарного земельного участка своими руками используются различные методы и приемы. Посмотрев фото из нашей подборки, не сложно убедится в том, что своими руками можно создать райский сад, завораживающий своим внешним видом. Достаточно приложить немного усилий и выбрать один из приемов озеленения, что представлены ниже.

Цветники и клумбы

Цветочная композиция – обязательная часть озеленения, обойтись без которой невозможно. Клумба может быть маленькой или большой, сдержанной или пышной, но она обязана здесь быть, ведь цветник – это главное украшение придомовой территории. При помощи цветов можно выделить зону отдыха, окружить беседку, пруд или террасу, дорожки или газон. Также цветами можно оформить все пространство сада, однако мы предлагаем комбинировать несколько идей, создавая шедевр.

Основные виды цветников:

• Миксбордер – классический вариант сложного цветника, где основную роль играет сочетание растений, отличающихся друг от друга цветом, формой и высотой.

• Бордюр – цветник из компактных и невысоких кустиков, который занимает минимум места и служит декоративным элементом участка.

• Рабатка – цветы, высаженные широкой длинной полосой. Лучше всего использовать такие клумбы вдоль построек, газонов или садовых дорожек.

• Альпинарий – клумба, сочетающая цветы с камнями, что создает ощущение того, что этот цветник создала сама природа. Такой вариант более сложный в исполнении, но внешний вид стоит того, чтобы выбрать такой тип озеленения участка.

Сдержанный и элегантный газон

Казалось бы, банальное и скучное решение, но нет. На самом деле изумрудные лужайки, покоряющие своей необъятностью популярны среди домовладельцев. Все дело в том, что газон – это сдержанный шик, который дополняется другими приемами озеленения, в результате чего создается шикарный приусадебный участок, вызывающий зависть у гостей и соседей. Стоит отметить, что газон лучше смотрится на больших участках, а вот если пространства мало, то он теряет свою эффектность.

Также при обустройстве газона важно определить какую роль он играет. Если здесь будет расположена лужайка для активного отдыха, то нужно выбирать травы, устойчивые к высоким нагрузкам. Для декоративных газонов можно использовать любые травы, комбинируя их между собой. Важный критерий, учитывая особенности нашего климата – морозостойкость трав.

Деревья и кустарники

Использование декоративных деревьев и кустарников – основательное решение по озеленению участка, при помощи которого можно разделить территорию на зоны, скрыть хозяйственные постройки и создать тенистый участок для отдыха от палящих солнечных лучей.

При высадке деревьев важно помнить, что они имеют одно свойство – расти. Исходя из этого, они не должны располагаться слишком близко к постройкам, так как в будущем это может создать массу неприятностей. Кроме того, важно учитывать размеры участка, так как на маленькой приусадебной территории высокие деревья смотрятся неуместно. Лучше всего отдать предпочтение декоративным кустарникам и деревьям или же небольшим хвойным породам.

Оптимальное решение для озеленения участка частного дома:

• Калина.
• Черемуха.
• Клен.
• Сосна.
• Ель.
• Жимолость.
• Туя.

Живые изгороди и топиарии

Не менее популярное решение – использование живых изгородей и зеленых фигур. Для создания топиария лучше привлечь профессионала, так как навык владения садовыми ножницами должен быть максимально высоким. В противном случае можно создать куст, пугающий своими формами и внешним видом, избежать этого можно, создав из кустов простые геометрические фигуры (шар, куб или параллелепипед). Что касается живой изгороди, то сделать ее проще всего. В качестве растений можно использовать можжевельник, кизильник и барбарис.

Качества, которыми должны обладать топиарии и живые изгороди:

• Медленный рост.
• Переносимость к постоянной стрижке.
• Способность создавать новые побеги.

Нестандартные решения по озеленению участка

Если участок давно распланирован и свободного места практически нет, то можно использовать несколько смелых и оригинальных идей по изменению внешнего вида участка. Первый вариант – использование вазонов и выносных клумб в контейнерах. Достаточно вынести цветник на улицу, поставить его в удобном месте и оградить плиткой или бетоном. Что касается вазонов, то их можно убирать или менять между собой, создавая новую композицию хоть каждый день.

Не менее оригинальное решение – вертикальные сады на стенах дома. В этом случае можно скрыть внешние недостатки дома или же украсить участок, когда для этого совсем нет места. Для такого типа озеленения используются вьющиеся светолюбивые растения, которые достаточно поставить в контейнерах с землей возле дома.

Растения, которые можно для этого использовать:

• Девичий виноград.
• Плющ.
• Глициния.
• Хмель.
• Кампсис.

Превращаем придомовую территорию в место волшебного отдыха — Огород, сад, балкон

Потрясающие идеи красивого оформления придомовой территории.

В новом обзоре было собрано еще больше примеров того, как можно своими руками с относительно небольшими затратами преобразить территорию около дома. Такие варианты оформления подойдут для любых частных домов, а значит их стоит взять на заметку каждому.

1. Старая тачка

Клумба в старой тачке.

Любую старую тачку, непригодную для использования по назначению, можно превратить в чудесную приподнятую клумбу, которая станет потрясающим украшением сада или огорода.

2. Декоративный колодец

Небольшой цветущий колодец.

Оригинальная клумба в виде небольшого колодца, которую имея навыки строительства, можно построить из деревянных досок на заднем дворе собственного участка. Вне всяких сомнений, такая оригинальная конструкция привлечет внимание гостей и станет настоящей изюминкой дачного ландшафта.

3. Яркая полка

Яркая полка для цветочных горшков.

Яркая полка, которую легко можно построить из шлакоблоков и деревянных досок, покрашенных в яркий цвет, прекрасно подойдет для размещения цветочных горшков и станет замечательным украшением крыльца загородного дома.

4. Цветущая люстра

Цветочные горшки на люстре.

Старую ненужную люстру можно использовать для создания оригинального украшения. Для этого нужно снять с нее плафоны, выкрутить патроны, а на их места приклеить цветочные горшки с посаженными в них растениями. Получившееся изделие станет прекрасным украшением для беседки или веранды.

5. Креативная клумба

Клумба из покрышек.

Фантастическая цветочная клумба, сделанная из старых покрышек, станет стильным украшением любого участка, а процесс ее создания не потребует значительных вложений и особых навыков.

6. Сказочное дерево

Декор деревьев в саду.

Небольшие фигурки в виде окон и дверей, прикрепленные к некоторым деревьям на участке, позволят сделать сад поистине неповторимым и сказочным.

7. Камни

Декор камней для ландшафтного дизайна.

Гладкие плоские камни, декорированные красками, бусинами и прочей фурнитурой можно использовать для маркировки растений в огороде, создания различных декоративных композиций, а также для украшения цветочных клумб на заднем дворе.

8. Яркие птички

Фигурки птиц из пуговиц.

Оживить и преобразить ландшафт дачного участка помогут яркие, высокие фигурки в виде забавных птичек, сделанных из плотной основы, пластиковых палочек и разноцветных пуговиц или пластиковых крышек.

9. Лебеди

Очаровательные лебеди.

Потрясающие лебеди, которых можно сделать самостоятельно из пластиковых бутылок большого объема, проволоки, белого изолона и клеенки. Готовые фигурки лебедей можно разместить у декоративного пруда, в центре сада, у крыльца или на заднем дворе.

10. Цветущая лесенка

Самодельная лесенка, оплетенная цветами.

Ветки средней толщины можно использовать для строительства небольшой декоративной лесенки, которая станет оригинальной опорой для плетистых цветов и великолепным украшением крыльца, беседки или любой из стен дома.

11. Сад в саду

Миниатюрная композиция.

Миниатюрная композиция с деревянным домиком, оградкой и живыми растениями, которая выглядит, как уменьшенная копия дачного участка, станет креативным украшением сада.

12. Приветственная композиция

Композиция из цветов и камней.

Чудесная приветственная композиция из ярких цветочных горшков и камней, украшенных декупажем, станет стильной деталью крыльца и будет привлекать внимание каждого, кто входит в ваш дом.

13. Подвесное кашпо

Оригинальное подвесное кашпо.

Оригинальное подвесное кашпо с цветами, которое может сделать каждый желающий из пластикового контейнера, старого бюстгальтера и вешалки и использовать для украшения забора или одной из стен дома.

14. Каменная клумба

Большая каменная клумба.

Оригинальный дизайн цветочной клумбы, украшенной камнями и щебнем, станет настоящей изюминкой дачного участка.

15. Скамейка

Двойная скамья из поддонов.

Из ненужных строительных поддонов можно смастерить креативную двойную скамью для комфортного отдыха на свежем воздухе.

16. Качели

Качели из паллет.

Из деревянных паллет и прочной веревки можно сделать замечательные качели, которые придутся по душе не только детям, но и взрослым и станут оригинальной деталью загородного участка.

17. Венок

Необычный венок из шланга.

Весьма необычный венок, сделанный из садового шланга, цветов, лент и бусин, прекрасно подойдет для декора входной двери загородного дома .

18. Лодка

Клумба в лодке.

Старую деревянную лодку можно использовать для создания оригинальной цветочной клумбы. Такую конструкцию можно разместить у стены жилого дома, у сарая с инструментом, в саду или у забора.

Источник

сколько метров, закон, уборка, как увеличить

Если по поводу собственности земли внутри забора частного дома не возникает вопросов, то близлежащая земля за забором иногда вызывает споры. Особенно, если эту территорию нужно убрать, привести в порядок. Имеет ли собственник участка по закону какие-то права на землю рядом со своим участком, что такое — территория придомовая частного дома.

Тем, кто имеет участок с домом в деревне, в дачном поселке, в СНТ, важно знать, является ли благоустройство земли за забором их обязанностью или за ней смотрят органы местного самоуправления.

К сожалению, законы в области землеуправления, недвижимости не определяют точно данное понятие, что доставляет массу проблем.

Собственник участка иногда хочет использовать прилегающую к забору территории в своих целях, например, у него есть желание посадить там насаждения, разместить скамейку для отдыха.

Сам участок оформляется в собственность стандартными документами, при наличии которых владелец может проводить с недвижимостью различные сделки. Как можно распоряжаться землей за забором, есть ли законодательные нормативы по данному вопросу. Что в общем говорит по вопросу «придворовая территория частного дома – сколько метров» закон.

Информация по данной теме позволит собственникам земли использовать площадь без нарушения законодательства.

Что это такое

Не так редко возникают ситуации, когда собственникам земельного участка нужно узнать, является ли прилегающая территория к участку их собственностью, могут ли они распоряжаться такой площадью, оформить ее в собственность.

В законодательстве РФ нет точного ответа по данному вопросу – является ли придомовой территорией земля за забором. Если обобщить общие сведения из различных законодательных источников, можно дать такое определение.

ВНИМАНИЕ! Придомовая территория – это по закону та земля, которая прилегает к дому и которую владелец может применять в соответствии со своими планами и целями.

Подразумевается дом как частный, так и многоквартирный. Определить придомовую территорию многоквартирного здания, прилегающие земли положено к дому относить, на них располагаются объекты, которые необходимы для комфортной эксплуатации здания.

Если рассматривать частный участок, то он имеет определенную площадь, по периметру которого устанавливается забор.

Территория за забором, чаще всего, уже принадлежит муниципалитету, сообществу, она не частная.

Есть ли законы, по которым может быть использована земля общего пользования в частном секторе собственниками прилегающих участков, могут ли они приватизировать ее? Что делать, если такая земля нужна для сооружения подъездной дороги к участку или других объектов?

Закон

Прежде чем решать вопрос с использованием земли, следует рассмотреть законодательные документы по данному вопросу. Сведения из них позволят правильно действовать, не нарушать законодательство, принимать только верные решения:

• Самый главный закон в вопросах землеиспользования – Конституция государства.
• Также важно изучить Земельный кодекс, Гражданский кодекс РФ.
• Важную информацию содержит закон «О государственном кадастре недвижимости».
• Необходим СанПиН РФ и СНиП для малоэтажного строительства.

Также для решения вопроса по количеству метров участка имеет нужно иметь на руках план земельного участка частного дома, технический паспорт на дом. По плану, а также по кадастровому паспорту на дом можно определить, сколько прилегает земли к дому. Частные земельные участки отличаются площадью, нет строго установленного метража.

Сколько метров должен иметь участок

Ответить на данный вопрос однозначно нельзя. Определить положенный размер площади придомовой территории многоквартирного дома проще, для этого используется стандартная формула.

Sn = S х Уpz

Каждая составная данной формулы имеет свое определение.

Sn является придомовой площадью,

S – это площадь помещений многоквартирного дома.

Уpz обозначает долю земельного участка, которая определяется из расчета на метр квадратного жилья.

При расчете площади придомовой территории учитывается год постройки здания, его этажность.

ВНИМАНИЕ! Такая формула не подходит для определения площади придомовой территории частного дома.

Поэтому главным показателем являются данные из кадастрового паспорта, плана участка, документов на дом. Где можно взять такие документы?

Как оформить в собственность

И на данное время есть хозяева, которые используют земельный участок, не оформив его в собственность по всем требованиям законодательства.

Несколько десятилетий назад участки раздавались без выдачи документов, регистрации недвижимости на нового владельца.

Но сейчас нормы законов изменились, если участок нужно будет продать, завещать, сдать в аренду, понадобится и кадастровый паспорт, и другие бумаги.

Также возникает необходимость оформления в собственность земли, прилегающей к уже зарегистрированному участку, например, на ней были построены объекты, необходимые для комфортной эксплуатации дома. Следует выполнить следующие действия:

1. Участок с домом (или без него) должен иметь свой технический план. На нем изображаются все строения, объекты, в том числе и туалет, гараж.
2. Нужно выделить ту территорию, которая используется, но не оформлена в собственность. Площадь может быть разной, нет стандартного количества метров для участка с частным домом.
3. Важно, чтобы при определении границ участка не возникало проблем и споров с соседями, нужно прийти к решению, которое будет устраивать все стороны.
4. Следующий шаг – обращение в органы местного самоуправления с просьбой передать земельный участок в собственность.

Местная администрация рассматривает заявление, к которому прилагаются документы, подтверждающие право на участок, к которому прилегает земля.

Если нельзя оформить в собственность землю, прилегающую к участку, можно подать заявление на ее аренду. Принцип действий тот же – подается заявление, к нему прикладываются документы на участок, его технический план.

Есть стандартные правила аренды земли, установленные Постановлением Правительства РФ, местными органами власти.

Обязанности владельца

В каждом регионе могут быть свои нормы по отношению к земле, которая находится за забором частного земельного участка. Чаще всего под придомовой территорией подразумевается земля на расстоянии полутора-двух метров от ограждения участка. Владельцы наделов имеют некоторые обязанности по отношению к придомовой территории:

• Их силами должна проводится уборка прилегающей территории, расположенной рядом с ограждением. Чистится снег зимой, опавшие листья осенью.
• Необходимо следить, чтобы такая прилегающая территория не захламлялась. Это важно не только с эстетической точки зрения. Хлам может помешать подъезду к участку машин МЧС, других служб.
• Если на данной территории расположены коммуникации, нужно следить за их сохранностью и безопасностью.

Обычно такая территория остается без ограждений, чтобы ею могли при необходимости пользоваться и другие жители населенного пункта, соседи. Но даже при отсутсвии ограждения на некоторое расстояние от забора нужно убирать территорию, следить за ее состоянием.

Нормативы

В отношении частных домов законодательством не установлены нормы на придомовую территорию. Обычно под этим понятием подразумевается земля, необходимая для обслуживания индивидуального жилого здания.

Такая земля может быть собственностью. Может быть арендованной или у такой территории отсутствует конкретный правообладатель.

К придомовой территории относят и земли частного участка, и те метры, которые находятся за пределами ограждения, но которые могут быть необходимы владельцу участка. Например, для подъездной дороги.

Чтобы пользоваться землей, прилегающей к участку, следует подготовить серьезные основания. Можно привести тот же пример с подъездной дорогой к участку или к гаражу.

ВАЖНО! Иногда придворовой территорией пользуется одновременно несколько граждан.

Такое возможно, если рядом располагаются калитки соседних участков или с заборами установлено общее оборудование для коммуникаций. Каждый случай определения площади придомовой территории следует рассматривать в индивидуальном порядке.

Когда собственник участка хочет приватизировать еще и территорию, прилегающую к забору, он должен точно установить, что земля бесхозная. Также имеет значение еще несколько факторов:

1. Какие именно постройки, объекты располагаются на этом участке земли.
2. Соблюдаются ли требования соседей относительно свободы подъезда к участкам, инженерных линий.
3. Важным является количество людей, которые проживают возле этой территории и которым она может также понадобиться для эксплуатации жилого дома.

По полному праву можно распоряжаться только той землей, которая указана в техническом паспорте постройки, в плане земельного участка под домом. Подтвердить наличие прав на землю может выписка из ЕГРН, договор купли-продажи земли.

Если владелец участка подал в органы местной власти заявление о получении в собственность придворовой территории, располагающейся за ограждением его надела, будет выполнена соответствующая процедура межевания с учетом норм Федерального Закона «О госкадастре недвижимости».

В данном законе указаны и правила определения новых границ участка, такое определение проводится только при полном согласовании с лицами, обладающими правами на соседние земельные наделы.

Причины для отказа

Есть несколько ограничений на принятие положительного решения по данному вопросу:

• На такой земле пролегают инженерные коммуникации.
• Передача в собственность придомовой территории может уменьшить ширину улицы. А она не может быть уже 15 метров, если имеет местное значение, и уже 40 м, если имеет главное значение.
• Это территория культурного и исторического значения.
• Нет согласия собственников смежных участков или земля уже имеет владельца.

Ограничения частного землепользования юридическое определение ограничений частного землепользования

Контроль землепользования

Такие виды деятельности, как Зонирование, регулирование развития недвижимости и городское планирование.

Контроль за землепользованием был частью западной цивилизации со времен Римской империи в 450 г. до н. Э. обнародованы правила, касающиеся отступов от границ зданий и расстояний между деревьями и границами. Правила использования земли существовали в колониальной Америке, но потребность в государственном регулировании развития недвижимости не стала значительной до двадцатого века.Когда Соединенные Штаты перешли от сельского к городскому обществу, городские власти стремились получить контроль над расположением промышленности, торговли и жилья. Город Нью-Йорк принял первое всеобъемлющее постановление о зонировании в 1916 году. К 1930-м годам законы о зонировании были приняты в большинстве городских районов.

Разработка генеральных планов и правил зонирования стала неотъемлемой частью городской жизни. После Второй мировой войны жилищная структура переместилась из центральной части города в пригород. Субурбанизация Соединенных Штатов привела к созданию дискретных жилых комплексов. Растущие пригородные сообщества начали вводить правила в отношении количества и типа жилья, которое будет разрешено в пределах их муниципальных границ. Начиная с 1970-х годов, когда разрастание городов создало проблемы, которые выходили за пределы муниципальных границ, внимание переключилось на региональное планирование. Заботы об окружающей среде и сохранении исторического наследия привели к дальнейшему регулированию землепользования.

Федеральные органы власти, правительства штата и местные органы власти в различной степени регулируют рост и развитие посредством статутного права. Тем не менее, большая часть контроля над землей является результатом действий частных застройщиков и государственных структур.На использование земли могут повлиять судебные решения, которые часто возникают в одной из трех ситуаций: (1) иски, поданные одним соседом против другого, (2) иски, поданные государственным должностным лицом против соседнего землевладельца от имени общества в целом и (3) иски с участием физических лиц, которые совместно владеют определенным земельным участком.

Ограничения на частное землепользование

Ряд ограничений на землю является результатом действий государственных единиц. Однако многие ограничения вводятся застройщиками.Такие устройства имеют несколько форм и могут быть как положительными, так и отрицательными по своей природе. Они включают в себя отменяемые гонорары, сервитуты, равные сервитуты и ограничительные условия.

Взносы, подлежащие отмене, В случае аннулируемых платежей лицо, предоставившее право, передает землю грантополучателю при соблюдении определенных условий. Например, А может передать В участок земли при условии, что он будет использоваться для школьных целей. Эффект отменяемой платы заключается в том, что она ограничивает использование собственности владельцем.Несоблюдение условий приводит к возврату собственности лицу, предоставившему право. Поместья этого типа больше не приветствуются в большинстве юрисдикций, потому что они делают передачу земли обременительной и не принимают во внимание непредвиденные ситуации. Ограниченный объем подлежащих отмене сборов делает их ограниченную ценность.

Сервировка Сервировка — это право использовать собственность другого лица для определенных целей. Распространенным типом сервитута в настоящее время является предоставление телефонной компании разрешения на прокладку своей линии через территорию собственности частного землевладельца.Сервизы теперь также используются для общественных целей, таких как сохранение открытого пространства и сохранение. Например, сервитут может помешать кому-либо строить на участке земли, что оставляет собственность открытой и, таким образом, сохраняет парк для публики в целом.

Справедливые сервитуты Справедливые сервитуты — это ограничения на землепользование, подлежащие исполнению в суде по делам справедливости. Они созданы языком обетования в форме Завета (соглашения) между двумя людьми.Например, предположим, что А владеет земельным участком на окраине города, который А разделяет участок на десять участков, пронумерованных от 1 до 10. Затем А записывает объявление об ограничениях, ограничивая использование каждого из десяти участков исключительно для семейного жилья. , при условии, что на каждом участке можно построить только частный дом. A продает лоты десяти людям, и каждый акт содержит ссылку на объявление ограничений по журналу учета и номеру страницы, а также положение о том, что лицо, покупающее лот, и все последующие покупатели лота связаны ограничениями.

Ограничительные условия Ограничительные условия — это положения акта, ограничивающие использование собственности и запрещающие определенные виды использования. По сути, они похожи на справедливые сервитуты, но ограничительные заветы действуют с землей, потому что ограничения содержатся в документе. Ограничительные условия обычно используются застройщиками для установления минимальных размеров домов, границ отступления и эстетических требований, которые, как считается, улучшают район. Правовые различия между справедливыми сервитутами и ограничительными соглашениями сегодня менее важны, поскольку суды объединили эти термины в одну общую концепцию.

Генеральный план и официальная карта

Регулирование муниципального землепользования начинается с процесса планирования, который в конечном итоге приводит к всеобъемлющему или генеральному плану, за которым следуют постановления. Эти постановления предусматривают осуществление полномочий полиции муниципалитета посредством зонирования, регулирования развития территориальных единиц, планов улиц, планов общественных объектов и строительных норм. Во многих штатах предусматривается создание официальной карты муниципалитета. На карте показано расположение основных улиц, существующих и проектируемых общественных объектов и других подобных достопримечательностей.Разработчики должны планировать свои подразделения в соответствии с официальной картой.

Генеральный план принимает во внимание местоположение и вид деятельности, осуществляемой на земле, а также дизайн и тип физических структур и сооружений, обслуживающих эту деятельность. Рассмотрены долгосрочные прогнозы динамики населения и занятости. Процесс планирования предназначен для того, чтобы местность могла планировать строительство школ, улиц, водопроводных и канализационных сооружений, противопожарной и полицейской охраны и других общественных объектов, а частное использование земли контролируется постановлениями о зонировании и делении на части, принятыми в соответствии с их соблюдением. с планом.

Запланированные сообщества: прочтите мелкий шрифт

Каждый восьмой человек в США живет в запланированных сообществах, которые включают таунхаусы, кондоминиумы, кооперативы и целые комплексы недвижимости, содержащие дома на одну семью. Общей чертой всех запланированных сообществ является ассоциация домовладельцев, которая контролирует обслуживание и управление недвижимостью, особенно общими частями, разделяемыми всеми владельцами. Совет директоров ассоциации, избранный владельцами собственности, обеспечивает соблюдение правил сообщества.

Планируемые сообщества часто накладывают ряд ограничений на своих членов. Обычно они содержатся в документе о недвижимости, который становится контрактом между покупателем недвижимости и сообществом. Покупатели связаны этими ограничениями независимо от того, прочитали они или поняли их. Ограничения могут охватывать широкий спектр архитектурных и эстетических ограничений и, как считается, увеличивают стоимость собственности в сообществе. Неосмотрительные жители могут посчитать ограничения чрезмерными.

Жители запланированных поселений столкнулись с ограничениями в отношении таких вещей, как цвета краски, домашние животные, спортивное и спортивное оборудование, а также наружные украшения. При таких ограничениях домовладельцам угрожали штрафом за натягивание рождественских гирлянд, привлекали к суду, потому что их собака была слишком тяжелой, и запрещали бросать фрисби. Взносы ассоциации могут быть использованы для оплаты судебного процесса по обеспечению соблюдения ограничений, а некоторые уставы требуют, чтобы домовладелец-ответчик возместил юридические издержки ассоциации.

С 1970-х годов больше внимания уделялось региональному и общегосударственному планированию. Эти инициативы по планированию часто основывались на экологических соображениях. Региональное планирование стало привлекательным для городских районов, пересекающих границы штата. Вместо того чтобы иметь дело с двумя или тремя конкурирующими и конфликтующими местными планами, соседние муниципалитеты могут ссылаться на региональный план, который предлагает одно всеобъемлющее видение и один набор правил.

Зонирование

Зонирование — это регулирование и ограничение недвижимого имущества местным правительством.Это наиболее распространенная форма регулирования землепользования, поскольку муниципалитеты полагаются на нее для контроля и управления развитием собственности в пределах своих границ в соответствии с настоящим и потенциальным использованием собственности. Зонирование предполагает разделение территории на основе характера земли и сооружений и их пригодности для конкретного использования. При этом уделяется внимание сохранению стоимости собственности и поощрению наиболее подходящего использования земли в конкретном районе.

Полномочия муниципалитета по введению в действие правил зонирования передаются государством в порядке осуществления своих полицейских полномочий.Полицейские полномочия — это неотъемлемая способность правительства действовать в интересах тех, кто находится под его юрисдикцией. Право наложения ограничений на зонирование предоставлено муниципалитету законодательным актом штата.

Законы о зонировании предназначены для содействия здоровью, безопасности, благополучию, удобству, нравственности и процветанию общества в целом и предназначены для повышения общего благосостояния, а не для улучшения экономических интересов любого конкретного владельца собственности. Они предназначены для стабилизации районов и сохранения характера сообщества, направляя его рост в будущем.

Основная цель зонирования — отделить жилые, коммерческие и промышленные районы друг от друга. В пределах этих трех основных типов районов могут быть дополнительные ограничения в отношении плотности населения и высоты застройки. Использование собственности в пределах определенного района по большей части единообразно. Например, если район предназначен для промышленного использования, жилые дома там обычно не разрешаются. Однако, если жилой дом предшествует плану зонирования, ему разрешается оставаться.Это исключение называется несоответствующим использованием.

Муниципалитеты по своему усмотрению определяют границы торговых и промышленных районов. Был принят ряд постановлений для защиты жилых зон от вторжений со стороны автозаправочных станций, общественных парковок, предприятий, торгующих опьяняющими напитками, и фабрик, производящих дым или запахи.

При принятии постановлений о зонировании муниципалитет принимает во внимание множество факторов. Наиболее значительными являются плотность населения; местонахождение и физические характеристики задействованной земли; движение и транспорт; пригодность земли к разрешенному использованию; характер кварталов в сообществе; существующее использование и зонирование соседней собственности; влияние разрешенного использования на землю на прилегающей территории; любое возможное снижение стоимости имущества; выгода для общества в целом по сравнению с экономическими трудностями, налагаемыми на индивидуальных владельцев собственности; и количество времени, в течение которого собственность оставалась неулучшенной, анализируемая в контексте застройки территории в целом.

Исключительное зонирование — это практика использования полномочий по зонированию для развития местных интересов конкретного муниципалитета за счет прилегающих регионов. Его цель — способствовать экономической и социальной сегрегации. Исключительное зонирование предполагает использование зонирования для использования преимуществ регионального развития без необходимости нести бремя такого развития, а также использование зонирования для сохранения определенных муниципальных образований в качестве анклавов изобилия или социальной однородности.Обе практики были решительно осуждены в судах, поскольку они нарушают принцип, согласно которому постановления о муниципальном зонировании должны способствовать общему благосостоянию.

Исключительное зонирование принимает различные формы, такие как требования, устанавливающие минимальный размер участка или размера дома, запрет на многоквартирное жилье и запрет на мобильные дома.

Муниципалитет имеет законный интерес в обеспечении того, чтобы жилищное строительство протекало упорядоченно и планомерно и чтобы нагрузка на муниципальные службы не увеличивалась быстрее, чем способность услуг расширяться. Он также должен сохранять исключительные экологические и исторические особенности. Однако методы исключения все чаще подвергаются критике как несправедливые способы предотвращения создания экономически, расово и социально разнообразных сообществ.

Помеха

Помеха — это необоснованное, необоснованное или незаконное использование отдельным лицом его или ее собственности, которое тем или иным образом ущемляет права других лиц. Обычно возникает конфликт между двумя соседними землевладельцами или правительственный поверенный.Лицо, инициирующее неприятные действия, стремится контролировать или ограничивать использование земли, которая создает помехи. Возмущение основано на принципе, что никто не имеет права использовать собственность таким образом, чтобы причинить вред соседу.

Частные неприятности возникают, когда есть вмешательство в использование или спокойное пользование землей без фактического вторжения или физического вторжения. Например, А может подать в суд на В, утверждая, что постоянные громкие звуки со стороны В причиняют неудобства А и имуществу А, что может или не может отрицательно повлиять на другое имущество в этом районе.

Общественное неудобство выходит за рамки частного неудобства, поскольку оно отрицательно сказывается на здоровье, морали, безопасности, благополучии, комфорте или удобстве населения. Законы многих штатов точно определяют, что является нарушением общественного порядка. Распространенными примерами являются загрязнение воды и воздуха, хранение взрывчатых веществ в опасных условиях, дома проституции, испускание неприятных запахов или громких звуков, а также перекрытие общественных путей.

Помеха может быть как частной, так и общественной, поскольку определенные действия могут быть достаточными, чтобы составлять общественную неприятность, но при этом существенно мешают использованию прилегающей земли до такой степени, что землевладелец может подать иск на том основании, что причинение частной неудобства подарок.Частные неприятности относятся к затронутым имущественным интересам, а не к типу поведения.

Пыль, шум, запах, но не неприятности

Домовладельцы имеют законное право на спокойное пользование своей собственностью. Тем не менее, когда этому спокойному наслаждению мешает деятельность другого владельца собственности, может быть трудно объявить эту деятельность частной или общественной неприятностью.

В деле Карпяк против Руссо , 450 Па. Супер. 471, 676 A.2d 270 (1996), Верховный суд Пенсильвании постановил, что деятельность по обеспечению благоустройством территории, производящая пыль, громкие звуки и неприятные запахи в районе, где есть дома и предприятия, не является частным нарушением.Решение демонстрирует необходимость доказательств причинения существенного вреда тем, кто жалуется на неудобства.

Компания по обеспечению благоустройством территории была основана в 1984 году, когда закон о зонировании классифицировал это место как коммерческую собственность. В 1993 году была проведена перепланировка территории, сделав ее жилой. Компания продавала верхний слой почвы, измельченную кору, компост, песок и речной камень с весны до поздней осени. Соседние домовладельцы жаловались на пыль, идущую в их двор и дома; шум от грузовиков, экскаваторов-погрузчиков и погрузчиков; и запах компоста.

Суд отклонил эти требования о причинении неудобств. Сначала было отмечено, что компания на законных основаниях выполнила постановление о зонировании в то время, когда она начала свою деятельность. На той же улице были и другие предприятия. Тот факт, что район был изменен, не препятствовал дальнейшему существованию ландшафтного бизнеса.

Что более важно, суд установил, что ни одна из сторон, подавших жалобу, не понесла значительного ущерба. Большинство тусовок работали в будние дни и отсутствовали по соседству, когда действовал ландшафтный бизнес.За исключением одного человека, который должен был мыть свою машину и уличную мебель, никто не потребовал возмещения ущерба в результате деятельности предприятия. Суд пришел к выводу, что случайный личный дискомфорт или раздражение не свидетельствует о серьезном уровне вреда, который можно было бы определить как частное неудобство. Люди, которые проживают в районах, где поблизости расположены предприятия, иногда обнаруживают, что их комфорт подчинен коммерческим потребностям бизнеса.

Неприятности могут возникать как в сельских, так и в городских районах, но они становятся более очевидными, когда район хорошо зарекомендовал себя как жилой по своей природе.Тот факт, что деятельность определенного типа разрешена на территории в соответствии с постановлением о зонировании, не означает, что ее нельзя остановить, если она перерастет в неудобства. Если законная деятельность в иных отношениях угрожает здоровью или безопасности общества в целом, ее можно классифицировать как нарушение общественного порядка. Однако обычно люди, намеренно поселившиеся в промышленной зоне, получают очень мало помощи.

Отходы

Законы об отходах запрещают необоснованное или ненадлежащее использование земли кем-либо, кто на законных основаниях владеет землей.Наиболее распространенные отношения между сторонами в судебном процессе по закону об отходах — это отношения между арендодателем и арендатором, но законы об отходах также применяются к грантодателям и грантополучателям, пожизненным владельцам земли и их правопреемникам.

Отходы бывают четырех видов: добровольные, разрешительные, улучшающие и справедливые. Умышленное действие, которое снижает стоимость земли, является добровольным растратой. Допустимые отходы — это невыполнение ожидаемого технического обслуживания земли или ее собственности. Мелиоративные отходы — это использование земли, которое не разрешено владельцем, но, тем не менее, повышает стоимость собственности.Наконец, если использование не соответствует максимальному использованию земли, лицо, имеющее будущий интерес в земле, может подать справедливый иск против владельца.

Успешный иск о растрате обычно приводит к присуждению денежной компенсации, но суды иногда выносят судебный запрет. Это означает, что землевладелец может получить судебное постановление, запрещающее собственнику совершать расточительные действия. Если землевладелец может продемонстрировать значительную вероятность причинения вреда, если такой приказ не будет издан и не существует других удовлетворительных средств правовой защиты, может быть вынесен судебный запрет.

Eminent Domain

Eminent Domain — это право или полномочия правительственной единицы или определенного частного лица брать частную собственность в общественное пользование после выплаты справедливой суммы денег владельцу собственности. Пятая поправка к Конституции США гласит: «[Нет] частная собственность может быть изъята для общественного пользования без справедливой компенсации». Это заявление обычно называют оговоркой о сборах. Теория, лежащая в основе выдающейся области, заключается в том, что местное правительство может использовать такие полномочия для содействия общему благосостоянию в областях, представляющих общественный интерес, таких как здоровье, безопасность или нравственность.

Выдающийся домен может осуществляться многочисленными органами местного самоуправления, включая дренажные, дамбы или агентства по борьбе с наводнениями; дорожные или дорожные власти; и жилищное управление. Например, если город желает построить новый мост, а земля, в которой он нуждается, занята 60 домами, он может использовать свою выдающуюся власть домена, чтобы захватить 60 домов, удалить здания и построить мост. Правительство должно выплатить справедливую компенсацию пострадавшим владельцам собственности, которые имеют право на справедливую рыночную стоимость собственности.

Власть выдающегося домена осуществляется через производство по делу об осуждении. Эти процедуры устанавливают право изъятия собственности государством или назначенным частным лицом (обычно коммунальными предприятиями) и размер компенсации, которая должна быть выплачена за собственность.

Верховный суд США изучил взаимосвязь между правилами землепользования и положением о сборах. В деле Лукас против прибрежного совета Южной Каролины , 505 U.S. 1003, 112 S. Ct. 2886, 120 L. Ed.2d 798 (1992) Суд постановил, что полное лишение права хозяйственного использования равносильно изъятию, за которое может быть присуждена компенсация. В Lucas участвовал застройщик, который приобрел участки на побережье для строительства двух домов на одну семью. Закон Южной Каролины, направленный на защиту разрушающейся береговой линии, запрещал ему строить что-либо, кроме деревянных мостков и деревянной террасы. Верховный суд согласился с тем, что он имел право на компенсацию, потому что это было нормативное требование.

В Dolan v.Город Тигард , 512 США 374, 114 S. Ct. 2309, 129 L. Ed. 2d 304 (1994), Суд ограничил правительственные полномочия по изъятию частной собственности для общественного блага. Суд постановил, что город не может заставить владельца магазина сделать часть его земли общественной велосипедной дорожкой в ​​обмен на разрешение на строительство более крупного магазина. Это решение усложняет для муниципалитетов требование, чтобы застройщики передавали для общественных целей часть своей собственности, включая тротуары, подъездные дороги и парки.Если государству нужна земля, оно должно выплатить компенсацию владельцу.

Исторические районы

С 1950-х годов больше внимания уделяется сохранению исторических районов. Покупка или осуждение правительством в целях сохранения исторического наследия является действительным. Что еще более важно, законы о создании исторических районов были поддержаны как способствующие общественному благосостоянию. Законы штата и местные законы о сохранении были усилены Федеральным законом о сохранении национальных исторических памятников 1966 года (16 U.S.C.A. § 47 и последующие), который предусматривает процедуру регистрации зданий в качестве исторических достопримечательностей. Помимо создания национального реестра исторических мест, закон предусматривает защиту и восстановление исторических мест и районов.

Запад борется с Вашингтоном

Начиная с 1990-х годов, несколько противоречивых столкновений из-за федеральной власти касались использования земель, находящихся в федеральной собственности. Одна такая борьба, например, между администрацией Клинтона и западными штатами, касалась множества вопросов: сборы для владельцев ранчо; права на воду, лес и добычу полезных ископаемых; и экологические ограничения на землепользование.Каждый вопрос был частью более фундаментального вопроса: кто уполномочен регулировать использование земли — федеральные или местные чиновники? Оспаривая администрацию в Конгрессе и борясь с федеральным правительством в суде, широкая коалиция западных губернаторов, законодателей и деловых кругов стремилась к автономии и освобождению от внешнего регулирования. Более 60 западных округов утвердили законную власть над федеральными землями в пределах своих границ. По мере обострения политической напряженности акты насилия, направленные против федеральных чиновников, повысили ставки в том, что СМИ называли движением за превосходство графства, и U.Управление юстиции С. подало иск о прекращении этого дела.

Западный конфликт кипел два десятилетия. Рост экологических опасений в 1970-х годах создал сильное лобби, которое требовало более строгого контроля за землепользованием, что особенно актуально для миллионов акров федеральных земель на западе США. Это коснулось западных владельцев ранчо, которые сдают в аренду земли, находящиеся в федеральной собственности, для содержания своего скота. Вначале защитники окружающей среды стимулировали принятие Закона 1971 года о диких лошадях и осликах, 16 U.S.C.A. § 1332 и последующие. Этот закон защищал диких лошадей, но в то же время приводил к ухудшению состояния земель, на которых пасется домашний скот. Частные землевладельцы также недовольны Законом об исчезающих видах (ESA) (16 U.S.C.A. § 1538 (a) (1) (B)). Принятое в 1973 году для сохранения определенных исчезающих видов, ESA ограничило их право на освоение своих земель.

Ссоры Запада с федеральным управлением землей переросли в так называемое восстание полыни в конце 1970-х — начале 1980-х годов. Это была попытка нескольких штатов вырвать контроль над землепользованием у федерального правительства и передать его властям штата.Повстанцы утверждали, что местный контроль будет означать меньше бюрократии и большую оперативность, чем могло бы предложить федеральное бюро землепользования (BLM), которое управляет 177 миллионами акров в западных штатах. Некоторые пошли дальше. Например, в 1979 году Невада провозгласила закон о том, что государство владеет, имеет контроль и юрисдикцию над всеми «общественными землями» в пределах своей территории (Nev. Rev. Stat. §§ 321.596– .599). Это утверждение было в значительной степени символическим, поскольку оно не включало федеральные земли, такие как парки, леса и заповедники.

Хотя восстание получило небольшую поддержку со стороны администрации Рейгана, чья антирегуляторная позиция позволяла пасти пастбища почти на всех государственных землях, оно не привело к передаче власти, которой хотели его сторонники. Недовольство среди западных политических и деловых лидеров сохранилось.

В начале 1990-х конфликт перерос в новый кризис. Избрание президента Билла Клинтона в 1992 году и его выбор министра внутренних дел Брюса Бэббита, заботящегося об окружающей среде, быстро усилили ожидания экологов в отношении более жестких ограничений.Администрация пообещала широкие реформы пастбищных угодий. Он выступил за повышение платы за выпас скота, взимаемой с владельцев ранчо с 1,86 до 4,28 долл. США за единицу животноводства в месяц (AUM) (количество корма, необходимое для кормления одного животного в течение месяца), чтобы приблизить плату к среднему уровню 8–15 долл. США за AUM взимается на частной земле. В предлагаемых реформах также утверждается, что федеральное правительство будет иметь право собственности на любые источники воды, разработанные на федеральных землях. Они установили более строгие экологические стандарты и призвали к наказанию владельцев ранчо, злоупотребляющих землей, мерами, варьировавшимися от сокращения срока действия разрешения на выпас скота до полного исключения из программы выдачи разрешений.

Эти предложения получили высокую оценку экологов. Они приветствовали администрацию за попытки обеспечить необходимую защиту западных экологических систем и за попытку сократить то, что, по их мнению, является федеральной субсидией для владельцев ранчо. Национальная федерация дикой природы назвала реформы давно назревшими. Для более радикальных групп, таких как Rest the West, лозунгом которых было «Без крупного рогатого скота к 1993 году», усилия администрации Клинтона были шагом на пути к полной ликвидации разведения скотоводов на государственных землях.

Но среди западных деловых и политических кругов предложения вызвали бурю негодования.Оппоненты назвали увеличение платы за выпас скота несправедливым, утверждая, что при этом не учитывалось, что более дорогие частные земли предлагают владельцам ранчо превосходный выпас, а также такие улучшения, как заборы и источники воды. Представители отрасли утверждали, что повышение платы сокрушит уже находящихся в затруднительном положении владельцев ранчо. Американская ассоциация овцеводства, например, подсчитала, что четверть ее членов будут вынуждены уйти из бизнеса, что приведет к потере доходов в размере 1,68 миллиарда долларов. В публичных заявлениях и на встречах по всему Западу владельцы ранчо и политики осуждали эти усилия как раздачу защитникам окружающей среды оторванными от контактов федеральными бюрократами.

Администрация несколько раз пыталась закрепить реформы. Президент Клинтон изначально хотел сделать более высокие сборы за выпас скота частью своего первого бюджета, но западные законодатели выразили протест. Администрация пошла на компромисс по водным вопросам и размеру платы за выпас, но безрезультатно. В октябре 1993 года попытка провести пакет реформ была заблокирована несколькими флибустьерами в Сенате США. Несмотря на то, что оппоненты объявили о своей победе, Бэббит продолжил реализацию плана по приведению реформ в действие путем изменения правил BLM. Пересмотренные правила, известные как «Реформа пастбищных угодий ’94», были введены в действие в феврале 1995 г. после того, как министр внутренних дел провел многочисленные встречи с владельцами ранчо и защитниками окружающей среды (Правила и правила управления пастбищами BLM [60 Fed. Reg. 9894]). Резкое повышение платы было отложено в пользу обычного ежегодного повышения на двенадцать центов. Еще одним важным компромиссом стало учреждение низовых консультативных советов по ресурсам, состоящих из владельцев ранчо, экологов и других граждан, которые консультировали бы BLM по политическим решениям.

Издание новых правил, даже приправленных компромиссом, вряд ли смогло подавить западную оппозицию. В ходе борьбы за реформу пастбищных угодий западные законодатели также столкнулись с администрацией по вопросу прав на добычу полезных ископаемых. В центре спора был закон 1872 года, который разрешал горнодобывающим компаниям выкупать федеральные земли по цене от 2,50 до 5 долларов за акр (Закон о горной промышленности 1872 года [30 U. S.C.A. § 22]). В администрации заявили, что иностранные компании используют закон, изначально предназначенный для помощи мелким старателям.Тем не менее, западные штаты отказались уступить место требованиям о введении более высокого гонорара, чтобы компенсировать федеральному правительству невероятно низкую цену на землю. По их словам, любое повышение будет стоить их штатам доходов от добычи полезных ископаемых.

Тем временем в западном конфликте появился более радикальный элемент. В период с 1991 по 1995 год почти 60 западных округов заявили в постановлениях, что они, а не федеральное правительство, контролируют федеральные земли. По мере того, как эта тенденция росла и стала известна как движение за превосходство графства, в Национальном юридическом журнале отмечалось, что оно принимало две правовые формы.Одним из них является графство Баундэри, штат Айдахо, чье постановление 1991 года ссылается на местные обычаи и культуру как на причины, требующие от всех федеральных агентств и органов штата соблюдения его плана политики землепользования. Второй возник в округе Най, штат Невада, где в двух постановлениях 1993 года было объявлено, что округу принадлежат все государственные земли и дороги общего пользования.

Округ Най стал центром нового движения. Многие из его избирателей открыто возмущались федеральным контролем над почти 87 процентами земель округа.В 1994 году он стал ареной для беспокойства после того, как Дик Карвер, владелец ранчо в Неваде и комиссар округа Най, использовал бульдозер, чтобы проложить лесную дорогу, несмотря на возражения вооруженного агента Лесной службы США. Этот инцидент сделал Карвера своего рода народным героем, и он начал читать лекции более чем в 20 штатах. Боевые действия вспыхнули в округе Най, а бомбы в Нью-Мексико и Неваде и выстрелы в Калифорнии были нацелены на федеральных служащих.

Будучи преисполнен решимости остановить восстание и восстановить федеральную власть над федеральными землями, U.С. Минюст присоединился к одному иску и подал другой. В марте 1996 года выиграли оба. В первом, Boundary Backpackers против Boundary County , 913 P.2d 1141, Верховный суд Айдахо признал недействительным постановление Boundary County как неконституционное. Во втором случае окружной суд США в Неваде отменил постановление округа Най ( США против округа Най , 920 F. Supp. 1108).

В новом столетии одна из крупнейших битв за землепользование на Западе произошла из-за предлагаемого использования горы Юкка в Неваде в качестве хранилища национальных ядерных отходов.Планируется построить хранилище ядерных отходов на высоте 1000 футов ниже горы. В то время как Конгресс и президент подписали решение об использовании горы в 2002 году, штат Невада подал иск, чтобы остановить его. Землевладельцы и индейские племена присоединились к этой судебной тяжбе, и ожидалось, что пройдут годы, прежде чем суды вынесут окончательное решение по этому вопросу. Несмотря на победы федерального правительства на некоторых фронтах, стремление Запада к большей независимости и его недоверие к федеральной власти указывают на вероятность дальнейшей борьбы.

Дополнительная литература

Boyce, James K., et al. 2003. Природные активы: демократизация собственности на природу. Вашингтон, округ Колумбия: Остров.

Горман, Том. 2002. «Буш делает официальный проект горы Юкка». Los Angeles Times (24 июля).

Мерилл, Карен Р. 2002. Государственные земли и политическое значение: владельцы ранчо, правительство и собственность между ними. Беркли: Univ. Калифорнийской прессы.

Шеберле, Дениз.2004. Федерализм и экологическая политика: доверие и политика реализации. Вашингтон, округ Колумбия: Georgetown Univ. Нажмите.

Перекрестные ссылки

Экологическое право; Агенство по Защите Окружающей Среды.

Экологический контроль

Экологическое законодательство и нормативные акты существенно повлияли на освоение земель. С принятием Закона о национальной экологической политике 1969 года (NEPA) (42 U.S.C.A. § 4321 et seq.) Государственный и частный секторы были обязаны соблюдать определенные экологические стандарты. Взаимосвязь целей NEPA и более традиционных форм контроля за землепользованием под властью полиции иллюстрируется заявленными целями NEPA, которые касаются не только окружающей среды, но и обеспечения эстетически приятного окружения, защиты здоровья и безопасности, сохранения исторических и культурных ценностей. наследие и сохранение природных ресурсов.

NEPA требует, чтобы каждое федеральное агентство представляло заявление о воздействии на окружающую среду (EIS) с каждой законодательной рекомендацией или программой, предлагающей крупные федеральные проекты, которые, скорее всего, повлияют на качество окружающей среды.EIS может потребоваться для таких проектов, как изменение маршрута межгосударственной автомагистрали, строительство новой плотины или расширение горнолыжного курорта на земле, находящейся в федеральной собственности. EIS — это инструмент, помогающий в принятии решений, предоставляющий информацию о положительном и негативные экологические последствия предлагаемого предприятия и альтернативы. EIS также должен изучить последствия невыполнения предложенного действия. Эта альтернатива «бездействия» может привести к тому, что агентство продолжит использовать существующие подходы.Хотя NEPA требует от агентств учитывать экологические последствия своих действий, он не заставляет их выбирать наиболее экологически безопасную альтернативу и не требует, чтобы они выбирали наименее затратный вариант.

Влияние экологической политики на землепользование было значительным. Правительства штатов последовали примеру федерального правительства и приняли законы, которые создают агентства по контролю за загрязнением воды и воздуха. В некоторых штатах требуются EIS, а в некоторых имеется всеобъемлющее законодательство.

Конфликты в области землепользования

Правительственные и судебные органы обычно пытаются сделать так, чтобы политика землепользования отвечала возникающим проблемам и меняющимся потребностям. Конфликты возникают из-за ситуаций, когда местные жители пытаются заблокировать или игнорировать эти потребности, или из-за ситуаций, когда ответные меры оспариваются как чрезмерное расширение полномочий полиции. Сложность городских проблем и рост городских территорий создают постоянную напряженность в процессе землепользования.

Не только городское землепользование вызывает напряженность между правительством и землевладельцами.Споры также вызывают решения выделить неосвоенные или сельские земли для государственного использования. Примером такой практики является решение федерального правительства в 2002 году выделить Юкка Маунтин в Неваде для хранения национальных ядерных отходов. Различные землевладельцы и индейские племена, а также штат Невада подали иски, пытаясь остановить такое использование горы Юкка. Ожидается, что в связи с быстрым ростом населения таких штатов, как Невада, что приводит к уменьшению доступной земли, эти споры по поводу землепользования станут более частыми.

Дополнительная литература

Чепмен, Стивен Б. и Роберт Л. Гликсман. 1996. «Регуляторная реформа и (нарушение) контракта с Америкой: улучшение экологической политики или разрушение защиты окружающей среды?» Kansas Journal of Law Public Policy 5 (зима).

Элликсон, Роберт К. и Вики Л. Бен. 2000. Контроль землепользования: примеры и материалы. 2-е изд. Гейтерсбург: Закон и бизнес Аспена.

Феллер, Джозеф М. 1995. «Пока коровы не вернутся домой: фатальный изъян в политике администрации Клинтона по выпасу государственных земель».« Экологический закон 25 (лето).

Горман, Том. 2002.« Буш делает проект горы Юкка официальным ». Los Angeles Times (24 июля).

Юргенсмайер, Джулиан Конрад и др. 2003. Закон о планировании землепользования и застройке. Сент-Пол, Миннесота: Запад.

Рэндольф, Джон. 2003. Экологическое планирование землепользования и управление. Вашингтон, округ Колумбия: остров.

«Восстание полыни повлияло на неудачу». 1996. Национальный юридический журнал (1 апреля).

Салсич, Питер В. и др. 2003. Правила землепользования. Нью-Йорк: Американская ассоциация адвокатов.

Перекрестные ссылки

Соседние землевладельцы; Закон об исчезающих видах; Агенство по Защите Окружающей Среды; Рыба и рыбалка; Охота; Загрязнение; Твердые отходы, опасные вещества и токсичные загрязнители; Права на воду.

Энциклопедия американского права Веста, издание 2. Авторское право 2008 г., The Gale Group, Inc. Все права защищены.

Реестры бенефициарных владельцев в разных странах

В свете тенденции к усилению прозрачности бизнеса во всем мире некоторые штаты и территории применили или в настоящее время применяют реестры бенефициарных владельцев компаний.В связи с этим устанавливается требование о раскрытии государственным органам сведений о физических лицах, которые являются конечными бенефициарными владельцами компаний.

Создание реестров бенефициарных владельцев — это широкомасштабный процесс, охватывающий достаточное количество состояний, так что во время внедрения и функционирования этих регистров в каждом состоянии как общие черты, которые характеризуют этот процесс повсюду, такие отличительные черты, которые могут встречаться типичные только для одной юрисдикции или для группы юрисдикций.

Общие черты

Подход к определению бенефициарного собственника предприятия по критерию доли владения идентичен во всех государствах, которые применяли реестры бенефициарных собственников: лицо считается бенефициарным владельцем, если ему принадлежит более 25% процентов в капитале предприятия (акции или права голоса). Как правило, принимаются во внимание как прямое, так и косвенное владение.

Кроме того, выявление бенефициарного собственника может производиться с использованием критерия управления и контроля , т.е.е. функции по принятию ключевых решений, касающихся бизнеса компании. Такие ключевые решения могут быть приняты в отношении распределения прибыли компании, назначения старших управляющих, утверждения финансовой отчетности и т. Д.

Законодательство большинства юрисдикций устанавливает правило, согласно которому бенефициарным владельцем является физическое лицо кто в конечном итоге владеет прибылью компании или группы компаний. В некоторых юрисдикциях внесение реквизитов юридических лиц в реестр бенефициарных владельцев или внесение отметки о том, что у компании нет бенефициарных владельцев, возможно только в том случае, если все меры по идентификации физических лиц, которые считаются бенефициарными собственниками, с использованием всех применимых критериев (интерес, управление и контроль) были взяты безрезультатно.

В некоторых юрисдикциях или юрисдикциях общего права, имеющих элементы общего права в своей правовой системе, реестры бенефициарных собственников трастов и некоторых подобных структур не имеют юридического лица. Бенефициарными владельцами таких структур могут быть учредители, покровители и попечители.

Основной заявленной целью выявления и идентификации бенефициарных владельцев является минимизация рисков отмывания денег и финансирования терроризма (ОД / ФТ) , а дополнительными целями являются международный обмен налоговой информацией и налоговое администрирование коммерческой деятельности компаний.В связи с этим национальные правовые акты, устанавливающие реестры бенефициарных владельцев в разных юрисдикциях, относятся к сфере ОД / ФТ.

Чаще всего объем предоставляемой информации включает идентификационных данных физического лица (имена, дата рождения, национальность, номер документа, удостоверяющего личность, адрес проживания), и часто требуется указать характер бенефициарного владения (размер доли участия в капитале, вид управления и контроля).

Различия и отличительные особенности

Наиболее важной особенностью, которая отличает реестры бенефициарных собственников в некоторых штатах, является режим доступности информации . Есть два основных подхода к такому режиму:

• Конфиденциальность . При таком подходе информация из реестров бенефициарных владельцев предоставляется только государственному органу, ответственному за регистрацию юридического лица. В свою очередь, такой государственный орган вправе раскрыть информацию о бенефициарных владельцах только списку лиц, установленному законом , в основном налоговым и правоохранительным органам.Чаще всего такое раскрытие возможно только по запросу таких лиц .
• Общедоступность . Этот подход предполагает, что любая третья сторона может иметь доступ к информации о бенефициарных владельцах с использованием официальных ресурсов. Ограничение доступа к такой информации возможно только в отдельных случаях (защита интеллектуальной собственности, проживание бенефициарного собственника на территориях с высокой криминальной средой и т. Д.) По заявлению компании.

Другие отличия и отличительные особенности носят в основном технический характер и включают формы и форматы реестров, представляемых в государственные органы, порядок и сроки их подачи, наличие онлайн-платформы для этих целей и т. Д.

Следует отметить, что в ЕС создание реестров бенефициарных собственников — это не инициатива каждого государства-члена, а мера по выполнению требований Директивы (ЕС) 2018/843 Европейского парламента и Совета от 30 мая 2018 г. о внесении поправок в Директиву (ЕС ) 2015/849 о предотвращении использования финансовой системы для целей отмывания денег или финансирования терроризма и о внесении поправок в Директивы 2009/138 / EC и 2013/36 / EU.

Все страны-члены ЕС должны внедрить реестры бенефициарных владельцев до 10 января 2020 года , а до 10 марта 2021 года все реестры стран-членов ЕС должны быть подключены к одной совместной базе данных.

Юрисдикции, применившие реестры бенефициарных владельцев

Страны-члены ЕС Страны-члены ЕС
Соединенное Королевство	Информация из реестров «лиц со значительным контролем» общедоступна Такую информацию можно получить в официальном веб-страница Регистрационной палаты (раздел «Лица со значительным контролем» профиля компании).Услуга бесплатная, регистрация не требуется. Раскрывается следующая информация о лицах со значительным контролем: Имя и фамилия Месяц и год рождения Гражданство Страна проживания Адрес для корреспонденции Дата начала контроля Характер контроля обязанность предоставлять информацию в реестры применяется с 30 июня 2016 года к компаниям и ТОО, а с 24 июля 2017 года — к шотландским LP
Латвия	Информация из реестров бенефициарных владельцев общедоступна Такую информацию можно получить в официальная страница базы данных компаний в разделе «Бенефициарные владельцы» и подлежит оплате.Также необходима регистрация на сайте Раскрывается следующая информация о бенефициарных владельцах: Имя и фамилия Идентификационный номер Гражданство Страна проживания Характер контроля Обязанность предоставлять информацию регистрам действует с 1 марта 2018 года
Эстония	Информация из реестров бенефициарных владельцев является общедоступной Такая информация может быть получена в Коммерческом регистре и должна быть оплачена.Раскрывается следующая информация о бенефициарных владельцах: Имя и фамилия Идентификационный номер Страна проживания Характер контроля Обязанность предоставлять информацию регистрам действует с 1 сентября 2018 года
Дания	Информация из реестров бенефициарных владельцев общедоступно Такую информацию можно получить в реестре компаний, оплата и регистрация не требуются Раскрывается следующая информация о бенефициарных владельцах: Имя и фамилия Адрес места жительства Характер контроля Дата последнего изменения информации Обязанность предоставлять информацию реестрам применяется с 1 декабря 2017 года
Мальта	Информация из реестров бенефициарных владельцев является конфиденциальной Дополнительная информация должна быть внесена в реестр: Имя и фамилия Дата рождения Идентификационный номер Гражданство Страна проживания Характер контроля Обязанность предоставлять информацию в реестры действует с 1 января 2018 г.
Ирландия	Информация из реестров бенефициарных владельцев является конфиденциальной Дополнительная информация должна быть внесена в реестр: Имя и фамилия Дата рождения 9027 9 Национальность Адрес проживания Характер контроля Дата начала и окончания контроля Обязанность предоставлять информацию в реестры будет применяться с 22 июня 2019 года
Люксембург	Информация из реестров бенефициарных владельцев является конфиденциальным Дополнительная информация должна быть внесена в реестр: Имя и фамилия Дата рождения Идентификационный номер Гражданство Страна проживания Характер контроля Обязанность предоставлять информацию в регистры применяется с 1 марта 2019 года
Литва	Информация из реестров бенефициарных владельцев является конфиденциальной В реестр необходимо внести дополнительную информацию: Имя и фамилия Дата рождения Номер документа, удостоверяющего личность Государство, которое выданное удостоверение личности документ Страна проживания Характер контроля Обязанность предоставлять информацию в реестры применяется с 1 января 2019 года
Германия	Информация из реестров бенефициарных владельцев является конфиденциальной, однако специальный портал был создан для запроса информации о бенефициарных владельцах компании различными категориями лиц В регистр необходимо внести дополнительную информацию: Имя и фамилия Дата рождения Страна проживания Тип бенефициарного владения (фиктивная или реальная) Характер контроля Обязанность предоставлять информацию в регистры — это применяется с 1 октября 2017 года
Кипр, Нидерланды , Венгрия, Польша и Румыния находятся на стадии принятия национального законодательства о реестрах бенефициарных прав собственности и / или их практической реализации.
Другие штаты и территории
Британские Виргинские острова	Информация из реестров бенефициарных владельцев является конфиденциальной Дополнительная информация должна быть внесена в реестр: Имя и фамилия Дата рождения Гражданство Адрес места жительства Обязанность предоставлять информацию в реестры применяется с 1 июля 2017 года
Каймановы острова	Информация из реестров бенефициарных владельцев является конфиденциальной В реестр необходимо ввести дополнительную информацию: Имя и фамилия Дата рождения Номер и дата выдачи документа, удостоверяющего личность Государство, выдавшее удостоверение личности Адрес проживания Дата начала и окончания контроля Обязанность предоставлять информацию в регистры действует с 27 ноября 2017 г. 9031 2
Гонконг	Информация из реестров бенефициарных владельцев является конфиденциальной Дополнительная информация должна быть внесена в реестр: Имя и фамилия Номер идентификационного документа Государство, выдавшее идентификационный документ Адрес для корреспонденции Дата начала и окончания контроля Характер контроля Обязанность предоставлять информацию в реестры применяется с 1 марта 2018 года
Сингапур	Информация из реестров бенефициарных владельцев является конфиденциальной Необходимо ввести дополнительную информацию в реестр: Имя и фамилия Номер документа, удостоверяющего личность Государство, выдавшее удостоверение личности Адрес для корреспонденции Дата начала и окончания контроля Характер контроля Обязанность предоставлять информацию регистрам — применимо с 31 марта 2017 г.
Швейцария	Информация из реестров бенефициарных владельцев является конфиденциальной В реестр необходимо внести дополнительную информацию: Имя и фамилия Дата рождения Гражданство Адрес проживания Обязанность для предоставления информации в реестры применяется с 1 июля 2015 года
Lichtenstein	Информация из реестров бенефициарных владельцев является конфиденциальной Дополнительная информация должна быть внесена в реестр: Имя и фамилия Дата рождения Гражданство Адрес проживания Обязанность по предоставлению информации в регистры действует с 29 января 2019 года

Нажмите, чтобы оценить эту страницу!

[Всего: 1 Среднее: 5]

ВИРТУАЛЬНАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ БИБЛИОТЕКА CHAN ROBLES

НАЖМИТЕ ЗДЕСЬ, ЧТОБЫ ПОСМОТРЕТЬ НОВЕЙШИЕ ЗАКОНЫ, УСТАВЫ И КОДЕКСЫ ФИЛИППИ

MALACAANG
M a n i l a

УКАЗ ПРЕЗИДЕНТА №1529

ИЗМЕНЕНИЕ И КОДИФИКАЦИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА, КАСАЮЩЕГОСЯ РЕГИСТРАЦИИ ИМУЩЕСТВА И ДЛЯ ДРУГИХ ЦЕЛЕЙ

ПОСКОЛЬКУ существует необходимость обновить Закон о регистрации земли и кодифицировать различные законы, касающиеся регистрации собственности, чтобы облегчить эффективное выполнение указанных законов;

ПРИНИМАЯ ВО ВНИМАНИЕ, что для усиления системы Torrens необходимо принять меры по предотвращению выдачи аномальных прав на недвижимость, а также упростить и упростить процедуры регистрации и выдачу свидетельств о праве собственности;

Принимая во внимание, что указы обнародованы относительно регистрации свидетельств о передаче земли и патентов на освобождение, выданных в соответствии с Указом Президента No.27 для ускорения реализации программы земельной реформы в стране, являющейся неотъемлемой частью законов о регистрации собственности;

ПОЭТОМУ Я, ФЕРДИНАНД Э. МАРКОС, президент Республики Филиппины, в силу полномочий, предоставленных мне Конституцией, настоящим приказываю и постановляю следующее:

ГЛАВА I
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Раздел 1. Название Указа. Настоящее Постановление известно как ЗАКАЗ О РЕГИСТРАЦИИ ИМУЩЕСТВА.

п. 2. Характер процедуры регистрации; юрисдикция судов. Судебное разбирательство по регистрации земель на всей территории Филиппин должно быть в материальном порядке и основываться на общепринятых принципах, лежащих в основе системы Торренса.

Суды первой инстанции обладают исключительной юрисдикцией в отношении всех заявлений на первоначальную регистрацию права собственности на земли, включая улучшения и интересы на них, а также в отношении всех петиций, поданных после первоначальной регистрации права собственности, с правом заслушивать и решать все вопросы, возникающие в связи с такими заявлениями или петиции.