Благоустройство частного дома: Страница не найдена – HOMIUS

Содержание

Благоустройство территории частного дома в Москве, стоимость работ по проектированию ландшафта на сайте grandgarden.one

Компания GRAND GARDEN занимается благоустройством территорий домов в Москве и соседних регионах уже более 20 лет. Мы выполняем все задачи: от разработки проекта до дальнейшего обслуживания обновленного участка.

Работы по ландшафтному благоустройству начинаются с составления эскизов, чертежей. Затем необходимо обсудить цены, согласовать сметы на работы, план-график, подписать договор.

При заказе работ по благоустройству территории дома мы выполним проектирование бесплатно.

Этапы благоустройства территорий частных домов

Наши специалисты – опытные архитекторы, дизайнеры, строители. Проекты благоустройства территорий частных домов составляются после выездов на объект и общения с заказчиками. Возможно использование эскизов, представленных в фотогалерее, и проработка новых идей. Далее составляется смета и техническое задание.

Планируя благоустройство и проектирование ландшафтного дизайна, мы готовим пошаговый список задач.

— Подготовка. Выполняется удаление больных, старых деревьев, чистка леса, вывоз мусора, анализ грунта, воды, другие исследования участка, необходимые в Москве для благоустройства территорий.
— Земельные работы. Формируется нужный рельеф, грунт готовится к следующим этапам.
— Строительство беседок, пристроек, стен, лестниц. Эти услуги по благоустройству территории дома предоставляются после обработки грунта.
— Инженерные сети. Благоустройство территории частного дома предполагает закладку подземных коммуникаций: водопровода, телекабеля, газопровода, дренажа, ливневок, автополива, освещения.
— Устройство водоемов. В благоустройстве территории в Москве и области по-прежнему популярно создание водоемов, водопадов, ручьев.
— Мощение площадок, патио, стоянок.
Тропинки для прогулок, площадки для авто украшают участок, делают его более комфортным.
— Чистовая планировка. На этом этапе формируется слой плодородного грунта, далее выполняется выравнивание и подготовка к устройству газонов.
— Посадка растений. Мы подбираем цветы, деревья, кустарники в соответствии с особенностями климата и грунта, а также вашими пожеланиями.
— Декорация. Устанавливаются элементы ландшафта, предусмотренные проектом благоустройства территории дома: рокарии, альпинарии, цветники, скульптуры, лавки. Монтируются светильники.

Условия

Цена благоустройства территории частного дома рассчитывается на основе проекта. Когда учтены все материалы и работы, смета получается полной, а сумма не меняется. Приблизительная стоимость известна уже после обсуждения проекта.

В фотогалерее собрано несколько наших проектов; мы воссоздадим любое решение или разработаем новый эскиз по вашему замыслу.

Узнать больше о компании, ландшафтном дизайне, условиях работы можно по телефону +7 903 709-06-17.

Заказать звонок

Благоустройство дачного участка, цены на благоустройство территорий частного дома в Подмосковье и Московской области

Благоустройство участка

Компания «Гранд-Сервис» предлагает услуги по благоустройству территории частных домов для жителей Подмосковье и Московской области. Мы выполняем все виды необходимых работ, устанавливая разумные цены.

Озеленение и благоустройство приусадебного участка позволят превратить его в превосходное место отдыха. Часто на это уходит значительно больше времени, чем на строительство дома. Поэтому начинать разработку дизайна участка, которая требует тщательной подготовки и изучения территории, а также наличия определенных навыков, рекомендуется одновременно со строительными работами. Специалисты нашей компании профессионально выполняют проектирование и оперативно воплощают в жизнь предложенные идеи, делая окружающий ландшафт красивым и удобным для ежедневного использования.

Однообразность и статичность — главный недостаток рядовых посадок. Декоративные композиции, размещенные отдельно от других насаждений на открытом месте и составленные из различных пород деревьев, кустарников и цветов, создаются по законам живописи, поэтому способны стать оригинальным украшением участка.

Грамотно подобранные элементы игровых площадок позволяют организовать досуг детей любых возрастов, делая детские игры полезными и интересными и украшая двор. Большой выбор вариантов позволит подобрать оптимальную комплектацию и цветовую гамму комплекса.

Детские игровые комплексы

Мощение дорожек и площадок

Дорожки — важные элементы любого участка, выполняющие как декоративную, так и практическую функцию. Этот этап благоустройства территории необходимо проводить в точном соответствии с проектом, уделяя особое внимание выбору материала.

Подпорные стенки на участке

Профессионально спроектированные и выполненные из качественных материалов, подпорные стенки становятся настоящим украшением участка. Они также помогают решить вопросы вертикальной планировки и зонирования, если участок расположен на склоне.

Газон

Яркий, аккуратный газон является лучшим фоном для цветов и садовых скульптур. Однако его устройство — сложная задача для благоустройства дачного участка, успешного решения которой требуются профессиональные навыки, которыми в полной мере обладают специалисты компании «Гранд-Сервис».

Ландшафтный дизайн в эскизах

Эскизный проект — отправная точка в создании благоустроенной территории, обеспечивающей необходимый уровень комфорта и обладающей прекрасными эстетическими свойствами. Эскизы позволяют еще до начала работ точно представить, как будет выглядеть тот или иной уголок участка.

Пруды, ручьи

Свежая вода, чистый воздух и пышная растительность — три составляющих комфортного отдыха. Создать такие условия помогают искусственные водоемы, которые являются неотъемлемой частью современного ландшафтного дизайна.

Безусловно, использование всех элементов не является обязательным, однако даже по отдельности каждый из них способен сделать участок красивым и оригинальным.

Компания «Гранд-Сервис» быстро, профессионально и по лучшей цене выполняет все виды работ по благоустройству территорий земельного участка. Мы беремся за решение задач любой сложности, создавая комфортную и уютную атмосферу даже на очень неухоженных участках. Больше узнать об условиях предоставления услуг, сроках выполнения работ и ценах на благоустройство территории частного дома, придомовой территории Вы можете, связавшись с менеджерами компании «Гранд-Сервис» одним из предложенных способов.

Этапы благоустройства территории частного дома | Cleaning K1

Загородный особняк – мечта многих горожан. Однако не все могут себе представить, насколько хлопотно содержать в порядке дом и особенно прилегающий к нему участок. Благоустройство придомовой территории частного дома – не просто завершающие работы в виде посадки газона или разбивки клумб, как полагают новички. Изначально, еще на стадии строительства, на приусадебном участке делается проект и разводка коммуникаций.

Какие этапы благоустройства территории и в какой последовательности должны быть выполнены, чтобы объект приобрел окончательный жилой вид?

Подготовка участка

Прежде чем думать об оформлении двора, нужно подготовить участок к дальнейшим работам. Это:

Установка оград и заборов.
Расчистка земли: удаление строительного и прочего мусора, корчевка и вывоз старых и ненужных растений и деревьев и т.д.
Разводка коммуникаций.
Устройство дренажа – при необходимости.
Завоз и размещение нового чернозема.

Зонирование

Следующий этап благоустройства участка – зонирование прилегающей дворовой территории. Эта часть работ включает в себя разметку и точное определение мест, где будут проходить дорожки, располагаться газон, цветники, деревья и кустарники. Этот этап требует специальных дизайнерских знаний, так как нужно учесть все перепады ландшафта местности и особенности почвы, знать, какие растения приживутся в данном климате и т.д.

Озеленение

Благоустройство территории частного дома завершается этапом озеленения. Но и сам этот процесс состоит из нескольких этапов.

В первую очередь высаживаются крупные растения – деревья и кустарники – по намеченному дизайну.

Облагораживание участка требует установки декоративных бордюров для клумб и грядок, и лишь потом можно переходить к посадкам зеленых насаждений.

Последний штрих – освещение и скамейки

В проекте участка заранее должно быть размечено расположение садовых фонарей и прочего освещения. Но устанавливаться они должны в завершение работ и только специалистами. Декоративные скамейки, беседки – все это на усмотрение хозяев. Но чаще всего эти объекты есть на любом дачном участке. На этом благоустройство территории можно считать завершенным, далее остается наслаждаться жизнью.

Вопрос: обустройство участка своими руками? Или все-таки с помощью профессионалов?

Выбор зависит от двух факторов: финансовых возможностей и запросов владельца. Если обитателям дома нужен просто небольшой двор с газончиком и несколькими кустами сирени – можно справиться самим. Если же требуется настоящий ландшафтный дизайн, который позволит обустроить свою усадьбу по всем правилам – тогда следует обращаться к специалистам.

В Екатеринбурге есть проверенные временем компании, которые проведут все этапы дизайна и озеленения участка с нуля и под ключ. И это будет не сезонная услуга, а законченная работа, которая позволит на годы вперед закрыть тему благоустройства территории дома. Они работают как с объектами частных владельцев, так и с придомовыми территориями многоквартирных домов. В любом случае компания должна заключить договор на выполнение конкретного объема работ. Всегда есть возможность увидеть фото выполненных работ, заодно и почерпнуть необычные идеи, соответствующие определенным вкусам хозяев. Решение за заказчиком.

8 способов повысить ценность вашего дома

Учитывая, что в прошлом году мы все больше времени проводили дома, неудивительно, что так много людей вышли на и без того конкурентный рынок жилья в поисках нового места. Некоторые из нас, однако, остались именно там, где были, вместо этого перестраиваясь, чтобы максимально использовать дома, которые мы знаем и любим.

Независимо от того, хотите ли вы отремонтировать свой дом в этом году или продать его, улучшение дома может повысить его стоимость.

Эксперты по недвижимости, с которыми мы говорили здесь, говорят, что следующие проекты могут обеспечить максимальную отдачу от вложенных средств.

1. Добавьте полезную площадь в квадратных футах

Добавление большего полезного пространства к существующему дому может иметь большой финансовый смысл, и это особенно верно в районах с ограниченным доступным недвижимым имуществом, где земля и пространство ограничены.

Бенджамин Росс, риэлтор из Корпус-Кристи, штат Техас, говорит, что дома оцениваются по количеству квадратных футов, пригодных для жилья, и чем больше квадратных футов, тем лучше. В результате добавление к дому ванной комнаты, большой комнаты или другого необходимого пространства может повысить функциональность и ценность.

Добавление отдельного набора для свекрови также может быть разумной идеей, говорит Росс, отмечая, что «в большинстве домов нет этой функции, поэтому добавление ее выделит вас среди конкурентов, когда пришло время продавать».

По данным HomeAdvisor, в среднем по стране на строительство пристройки стоит около 46 430 долларов. Фактическая стоимость варьируется от 5600 долларов до 125000 долларов и более, в зависимости от масштаба проекта.

2. Убирайте и убирайте беспорядок

Согласно отчету HomeLight за 2019 год, глубокая уборка и расхламление вашего дома может увеличить его стоимость при перепродаже более чем на 4000 долларов.Покупатели ценят чистый, нетронутый дом, но если вы не планируете переезжать, вы можете лучше использовать свое пространство, стать более организованным и иметь меньше беспорядка, из-за которого можно нервничать.

Несмотря на то, что очистка и расхламление обходятся недорого, эти задачи все же требуют больших усилий. Вы можете начать с обхода шкафов и туалетов и собрать кучу пожертвований. Вычистите ящики и другие места для хранения вещей в доме, убедившись, что вы не храните то, что вам не нужно или не нужно.

3. Сделайте свой дом более эффективным

Есть много способов повысить эффективность вашего дома, и не все они требуют затрат на модернизацию в десятки тысяч долларов. Скотт Эвальд из компании Trane, занимающейся системами отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, говорит, что установка интеллектуального термостата — отличный способ, например, повысить эффективность и сэкономить деньги.

«Правильный интеллектуальный термостат позволит домовладельцу контролировать климат в своем доме из любого места, давая ему возможность управлять расходами на электроэнергию независимо от того, сидят ли они на диване или в отпуске», — говорит Эвальд.«Такие инвестиции в домашние технологии — особенно при подключении к HVAC, которая является крупнейшей механической системой в доме, — являются сильным аргументом в пользу продажи и подчеркивают общий комфорт, функциональность, энергоэффективность и удобство дома».

По словам Fixr, быстрое обновление может стоить от 150 до 400 долларов, или в среднем около 200 долларов.

Другие способы повышения эффективности и стоимости вашего дома включают замену старых протекающих окон, установку энергоэффективных бытовых приборов и изоляцию вашего дома.

4. Украсьте его свежей краской

Краска — это волшебство, и это верно независимо от того, обновляете ли вы краску внутри или снаружи дома. Свежий слой краски может сделать даже устаревшие экстерьеры и интерьеры свежими и новыми, к тому же это не так уж и дорого.

Тимоти Видман, бывший профессор и эксперт по личным финансам, который за свою карьеру перевернул дома, говорит, что вам следует начать с перекраски любых комнат в «странную» цветовую схему. Например, вы разрешили своей 11-летней дочери выкрасить свою спальню в ярко-розовый цвет 16 лет назад? Если да, то это хорошее место для начала.

Чтобы заменить краску в одной комнате, вы можете рассчитывать потратить от 2 до 6 долларов за квадратный фут, сообщает HomeAdvisor.

5. Работайте над апелляцией к бордюрам

Повышение привлекательности бордюров — большой шаг, который вы можете сделать для повышения конкурентоспособности вашего дома. Фактически, по данным совместного исследования Техасского университета в Арлингтоне и Университета Алабамы, проведенного в 2020 году, на обуздание может приходиться до 7 процентов стоимости дома.

Джо Рабойн, директор компании Belgard по созданию сложных жилых домов, говорит, что есть много способов повысить вашу привлекательность.Например, общее улучшение ландшафта может иметь большое значение.

«Установка дорожки из брусчатки вместе с каменными горшками, кустарниками и мульчированием обойдется примерно в 6000 долларов, а по оценкам [Национальной ассоциации риэлторов], вы получите компенсацию в 5000 долларов», — говорит Рабойн.

Новый внутренний дворик с брусчаткой или летняя кухня также могут повысить стоимость вашего дома и сделать его намного более приятным и пригодным для жизни, если вы еще не планируете продавать его.

6. Модернизируйте входные двери

Также в духе сдержанности замена старой входной двери может творить чудеса, говорит Видман.В конце 90-х он и его жена заменили старую уродливую дверь массивной дверью из красного дерева на матовый овальный кусок свинцового стекла. Он сам окрашивал дверь, чтобы сэкономить деньги, и результат был «просто ошеломляющим», — говорит он.

Рэнди Оливер, президент компании Hollywood-Crawford Garage Door Company, советует помнить и о своих гаражных воротах. Замена гаражных ворот окупает 94,5% стоимости проекта, согласно отчету журнала Remodeling о стоимости и стоимости за 2020 год, так что это может окупить вложенные средства.

«Фасад дома — это первое, что увидите вы, ваши соседи и потенциальные покупатели», — говорит Оливер. «Гаражные ворота часто занимают больше всего места в передней части дома, поэтому установка современной стеклянной двери или деревянной двери в деревенском стиле значительно улучшит внешний вид вашего дома».

7. Придайте своей кухне обновленный вид

Многие покупатели обращают внимание на кухню как на центральный элемент дома, поэтому, если ваша кухня устарела, это может в конечном итоге повлиять на то, сколько вы получите от продажи.Точно так же, если вы не можете полностью использовать свою кухню из-за планировки, места или других проблем, вы не сможете максимизировать пространство.

Если обновление всей вашей кухни — слишком сложное мероприятие, небольшая реконструкция все равно может повлиять на стоимость вашего дома — подумайте о согласовании бытовой техники и установке современного оборудования на свои шкафы. Этот проект, согласно отчету «Стоимость / стоимость» от Remodeling, окупает 77,6% затрат, что составляет около 23 450 долларов. Подобная реконструкция может повлечь за собой переделку шкафов и столешниц, перекраску и установку новой раковины.

8. Организуйте свой дом

Если вы планируете выставить свой дом на продажу и хотите поднять его стоимость, подготовка дома может окупиться. По данным ассоциации Real Estate Staging Association, восемьдесят пять процентов поэтапных домов продаются на 5–23 процентов выше прейскурантной цены и уходят с рынка всего за 23 дня.

По данным Fixr, промежуточная стоимость в среднем составляет 1500 долларов, но стоимость может варьироваться в зависимости от ваших потребностей и вашего дома. Услуги по промежуточному размещению разнятся и могут включать в себя простые задачи, такие как очистка от мусора и обезличивание (например,g. , удаление семейных фотографий или определенного декора) или сдача арендованной мебели, перекраска и т. д.

Как профинансировать ремонт дома

Планируете ли вы продать свой дом или просто хотите получать от него больше удовольствия, пока живете в нем, важно подумать, как вы будете платить за эти проекты с добавленной стоимостью. Вы можете абсолютно сэкономить деньги, чтобы платить за ремонт дома по ходу дела, но есть множество вариантов финансирования, которые могут помочь вам переделать свой дом раньше, чем позже.

Персональный кредит

Персональный кредит позволяет вам брать в долг фиксированную сумму денег с фиксированной процентной ставкой.Эти ссуды являются необеспеченными, то есть вам не нужно предоставлять свой дом или другое имущество в качестве залога, чтобы получить одобрение. Многие частные кредиторы позволяют брать взаймы до 35000 долларов на ремонт дома, а иногда и больше, которые вы затем можете погасить со временем. Ставки по индивидуальной ссуде могут сильно различаться, поэтому обязательно сравните варианты, чтобы получить ссуду с самой низкой стоимостью для вашего проекта.

Ссуды под залог жилья или HELOC

Ссуды под залог под залог дома похожи на ссуды физическим лицам в том, что вы получаете единовременную денежную сумму с фиксированной процентной ставкой и фиксированным ежемесячным платежом.Кредитные линии собственного капитала, также известные как HELOC, работают как кредитные карты и имеют переменные процентные ставки и кредитную линию, под которую вы можете получить заем.

Эти варианты займа требуют, чтобы вы предоставили свой дом в качестве залога, чтобы соответствовать требованиям. Хорошая новость заключается в том, что вы можете получить более низкую процентную ставку с одним из этих типов ссуд по сравнению с индивидуальной ссудой или ссудой на улучшение жилья. Кроме того, независимо от того, какой вариант вы выберете, проценты могут вычитаться, если вы потратите деньги на ремонт дома, отвечающий критериям.

Кредитная карта с годовой процентной ставкой 0%

Если вам нужно занять небольшую сумму наличных для ваших планов по благоустройству дома, вы можете пропустить ссуду и использовать кредитную карту с годовой процентной ставкой 0%. По многим картам не выплачиваются проценты по остатку на срок до 18 месяцев, что может быть идеальным вариантом, если вы планируете небольшой проект. Кредитная карта также может работать хорошо, если вы можете расплачиваться с ее помощью своему подрядчику.

Просто помните, что если вы не погасите свой баланс к моменту окончания действия предложения с нулевой годовой процентной ставкой, процентная ставка по вашей карте будет изменена на гораздо более высокую переменную ставку, что будет вам дороже.

Рефинансирование с выплатой наличных

Если вы создали собственный капитал в своем доме и хотите провести капитальный ремонт, рефинансирование с выплатой наличных может предоставить вам необходимые средства, при этом снижая процентную ставку по текущей ипотеке. . Однако процесс рефинансирования так же сложен с документами, как и получение ипотечного кредита, и необходимо учитывать затраты на закрытие сделки. Если вы пойдете по этому пути, найдите время, чтобы выбрать лучшие ставки рефинансирования, чтобы максимизировать свои сбережения.

С дополнительной отчетностью Сары Шарки

Подробнее:

Программы чистой энергии с оценкой имущества

Модель экологически чистой энергии с оценкой собственности (PACE) представляет собой инновационный механизм финансирования повышения энергоэффективности и возобновляемых источников энергии в частной собственности.Программы PACE существуют для:

Программы PACE для коммерческих и жилых помещений имеют общую основу. Программы PACE позволяют владельцу собственности профинансировать первоначальные затраты на электроэнергию или другие приемлемые улучшения объекта, а затем со временем возместить эти затраты посредством добровольной оценки. Уникальной характеристикой оценок PACE является то, что оценка привязана к собственности, а не к отдельному лицу.

Финансирование

PACE для проектов чистой энергии обычно основано на существующей структуре, известной как «финансовый район с обеспечением землей», часто называемый районом оценки, районом местного благоустройства или другим подобным выражением.В обычном оценочном округе местное правительство выпускает облигации для финансирования проектов общественного назначения, таких как уличные фонари, канализационные системы или подземные коммуникации.

Недавнее распространение этой модели финансирования на энергоэффективность и возобновляемые источники энергии позволяет владельцу собственности внедрять улучшения без значительного авансового платежа. Владельцы собственности, добровольно решившие участвовать в программе PACE, оплачивают свои затраты на улучшение в течение установленного периода времени — обычно от 10 до 20 лет — посредством оценки собственности, которая обеспечивается самой недвижимостью и оплачивается как дополнение к счетам собственников по налогу на недвижимость. .Неуплата обычно влечет за собой те же последствия, что и неуплата любой другой части счета по налогу на имущество.

Оценка PACE — это имущественный долг, то есть долг привязан к собственности, а не к владельцу (-ам) собственности. В свою очередь, обязательство по погашению может перейти в собственность собственности, если покупатель соглашается взять на себя обязательство PACE, а новый первый держатель ипотеки позволяет обязательству PACE оставаться на собственности. Это может устранить ключевой фактор, сдерживающий инвестиции в улучшение энергоснабжения, поскольку многие владельцы недвижимости не решаются проводить улучшения, если считают, что они не могут оставаться в собственности достаточно долго, чтобы полученная в результате экономия могла покрыть первоначальные затраты.

Недвижимость, трубы и улучшения — Архитектура

Представление о том, что земля требует улучшения, потому что ее жители также нуждаются в цивилизационном подъеме, и наоборот, не случайно.
—Бренна Бандхар

Трубопроводная инфраструктура, от нефтепроводов до водопроводных труб, задействована с

в пространстве и с по , но также формирует производство из пространства. Режимы собственности — кто владеет собственностью или имеет к ней доступ и в соответствии с какими правовыми, политическими или обычными договоренностями — определяют траекторию развития трубопроводной инфраструктуры и распределения содержащихся в ней ресурсов.Строительство и содержание трубопроводной инфраструктуры, в свою очередь, влияет на оценку и организацию земли, собственности и жилья. Эти тесные и разнонаправленные отношения между собственностью и трубами — между пространственным производством и производством ресурсов — далеки от политически нейтрального. Учитывая их корни в колониальных режимах «улучшения» во многих частях мира, эти отношения поддаются и формируются устойчивыми социальными иерархиями, связанными с расой, этнической принадлежностью, кастой, полом и классом, среди других осей различий.

Официальные представления об улучшении городов, как правило, вытекают из колониальной логики «цивилизации» как собственности, так и личности, но таким образом, чтобы нанести вред и лишить маргинальные группы населения. Бангалор (официально «Бангалор») на юге Индии и Флинт, штат Мичиган, — два города, в которых программы улучшения сформировали географию водной инфраструктуры. Хотя эти два города обладают совершенно разной историей, логика улучшений начала и середины двадцатого века, а также долговременные последствия для собственности, водной инфраструктуры и социальных различий могут быть идентифицированы в обоих.

Колониальная логика «улучшения»

Собственность часто рассматривается как естественная, законная и неизбежная — как средство достижения свободы и автономии. Тем не менее, как утверждали критические теоретики, это понятие скрывает насильственные, расовые и оспариваемые способы возникновения собственности как связки отношений, которые придают ценность через исключение.

Для Карла Маркса частные загоны пастбищ, леса и других общих земель по всей Европе, начиная примерно с шестнадцатого века и далее, представляли собой «первоначальное накопление» — ранний толчок, необходимый для того, чтобы промышленный капитализм пустил корни.Следуя этому, ученые-марксисты, такие как Е.П. Томпсон, предположили, что «улучшение» обеспечивает движущую логику и риторику, оправдывающую огораживание общей земли и создание частной собственности. Улучшение положения в сельских районах повлекло за собой такие меры, как удаление более бедных безземельных крестьян с общинных земель, установление границ частной собственности на общинных землях, а также использование удобрений и других научных средств для повышения производительности. В основе улучшений лежит вера в то, что капиталистическая эффективность и ценность могут быть достигнуты — а люди — цивилизованными — только путем введения прав частной собственности, процесса, который, в свою очередь, включает захват и огораживание общей земли.

Идеология улучшения была перенесена в колонии и перенесена насильственными и расовыми методами. По определению Бренны Бхандар, логика улучшения заключается в том, что «земля, которая не возделывалась в соответствии с европейскими моделями сельского хозяйства, была расточительством и могла быть законно экспроприирована». И в оригинальном эссе Патрик Вулф утверждает, что колониальное вторжение представляет собой «структуру, а не событие». Под этим он подразумевает, что в то время как уничтожение коренных обществ было основой колониального завоевания поселенцев, точно так же было и постепенное возведение «нового колониального общества на экспроприированной земле» или набора структур, основанных на узурпации и реорганизации земель. .В контексте колониальных поселенцев земля, насильственно лишенная нехристианских туземцев и экология, от которой они зависели, была «открыта» европейцами как terra nullius — то есть земля, никому не принадлежащая и подлежащая присвоению правящей властью. На эту «экспроприированную земельную базу» европейские законы улучшения были адаптированы по явно расовым признакам, наряду с санкционированным применением насилия и налогообложения для повышения стоимости земли. По словам Томпсона: «Поскольку труд (и улучшение) представляет собой право на собственность, европейцам стало легче лишить индейцев их охотничьих угодий.”

«Улучшение» применялось и в городских условиях. К 1800-м годам европейские градостроители считали город синонимом общих целей либерального правительства: индивидуальной свободы, достоинства и жизнеспособности, обеспеченных, среди прочего, частной собственностью, относительно свободным рынком и ограниченным охватом государства. С благоустройством городов либеральное правительство расширило свой контроль над жизнью, или то, что Мишель Фуко назвал «биополитикой», на управление городским пространством и инфраструктурой кровообращения, такой как водоснабжение, канализация и санитария, — обязательство, необходимое для здоровья промышленного капитализма и его рабочих.Вдохновленные экспериментами Эдвина Чедвика по профилактике холеры, улучшение стало лейтмотивом двойной санитарной и моральной реформы в Европе. В частности, улучшение европейских городов повлекло за собой удаление трущоб, санитарную реформу и другие меры, связанные с повышением ценности городского пространства, его жителей и его инфраструктуры кровообращения.

Перенесенный в колониальные города, городское благоустройство при европейском правлении было обусловлено правилом колониальных различий. Если удаление трущоб, санитарная реформа и другие меры по благоустройству городов в европейских городах повлекли за собой стереотипы о жителях рабочего класса как аморальных, преступных и антисанитарных в колониальных городах, такие стереотипы также включали развертывание и овеществление культурных иерархий.В колониальных городах Африки и Азии, например, для оправдания мер по улучшению в дополнение к классовой структуре при улучшении использовались расовые, этнические и кастовые иерархии. Как рассказывает Стивен Легг в своей работе над Delhi Improvement Trust, меры по улучшению в начале 1900-х годов «стремились регулировать не только построенную форму, но и биополитические пространства городской формы, от улицы до человека». Это включало удаление более бедных поселений и трущоб, строгие правила размещения канализации и трубопроводов в городских кварталах, нормы западной гигиены, охрану уличных посягательств и принудительное приобретение земли, причем все эти меры были несоразмерно нацелены на более бедные классы и меньшинства Дели.

Неравные трубы в постколониальном городе

Многие колониальные города в Индии развернули такие меры по улучшению в конце 1800-х — начале 1900-х годов, создав «советы по благоустройству города», чтобы справиться с тем, что колониальные планировщики считали проблемным сочетанием трущоб, скоплений людей, вспышек болезней и политических угроз со стороны рабочих. класс окрестностей. В частности, глобальная вспышка пандемии бубонной чумы в конце 1800-х годов, унесшая жизни десяти миллионов человек в период с 1898 по 1921 год только на индийском субконтиненте, побудила к принятию драконьих мер по благоустройству города.После чумы трущобы рабочего класса стали целью сноса, принудительной вакцинации и удаления. В Бангалоре логика улучшения использовалась для оправдания удаления того, что считалось «заразными» трущобами, и для строительства новых «гигиенических» подразделений на окраинах города после эпидемии.

Посредством улучшений город развил инфраструктуру циркуляции воды и канализации, обслуживающую новые жилые пристройки, которые были построены за счет выдающихся владений и других форм государственного приобретения периферийных земель.Технологии транспортировки воды и современные проекты плотин — сначала на близлежащей реке Аркавати (начало 1900-х годов), а затем, после того, как эта река высохла, на более далекой реке Кавери (середина 1900-х годов) — позволили перекачивать воду в отдельные районы Бангалора. , при этом минуя села и аграрные нужды региона.

Однако немногие из перемещенных бедняков и рабочего класса могли позволить себе эти избирательно соединенные улучшенные жилые дома. Колониальные советы по благоустройству городов не вкладывали значительных средств ни в доступное жилье, ни в расширение инфраструктуры водоснабжения и санитарии для работающих бедных.Эти пространственные и инфраструктурные неравенства не были существенно решены после обретения независимости городскими агентствами по планированию и водным ресурсам, и, таким образом, сохраняются по сей день. Многие из тех же законов и положений были унаследованы постколониальными государственными агентствами, в том числе Советом по водоснабжению и канализации Бангалора (BWSSB) и Управлением развития Бангалора (BDA). Части города, которые изначально планировались как улучшенные колониальные пристройки в начале двадцатого века, имели более высокую плотность водопроводных сетей, обеспечиваемых BWSSB, чем другие части города, даже в начале 2000-х годов.

Поскольку город быстро расширял свои границы после периода либерализации (~ конец 1980-х годов) и нуждался в большем количестве воды, он также отказался от местных источников сбора воды и пополнения подземных вод, известных как keres (что переводится как «резервуары»), в пользу водопроводной воды из реки Кавери, что ставит под угрозу экологическую устойчивость региона. Периферии города привлекали все большее количество неформальных жителей из низшего и среднего класса, включая более бедные религиозные меньшинства и низшие касты, которые самостоятельно построили «несанкционированные» подразделения на дне озер, сельскохозяйственных угодьях и лесных угодьях, окружающих город.Посягательства на дно озер и резервуары были результатом осуществляемых государством проектов по улучшению, поскольку в начале двадцатого века болота и водно-болотные угодья считались источниками болезней и растраченными ресурсами. В рамках государственных проектов по благоустройству водно-болотные угодья используются в продуктивных целях (сельхозугодья или частная жилая собственность), тем самым способствуя возникновению таких подверженных наводнениям поселений среди городского населения.

Не имея возможности подтвердить формальные договоренности о собственности, эти неофициальные поселенцы были исключены из формального водопровода и были вынуждены прибегнуть к нелегальным механизмам, включая использование цистерн с водой или водных «мафий».В начале 2000-х годов неофициальные жители подверглись неолиберальным, рыночным водным реформам, которые охватили весь мир, в результате чего более бедные неформальные жители должны были платить значительные суммы денег в качестве бенефициаров-предпринимателей, чтобы получить корпоративное водоснабжение, при этом оправданием было то, что такие платежи «улучшили бы» стоимость их собственности. В постколониальном городе наследие колониальных улучшений продолжает структурировать неравное распределение собственности и труб.Программы улучшения и связанное с ними неравномерное формирование инфраструктуры водопровода не ограничиваются только постколониальными городами в узком смысле термина «постколониальные». Даже постиндустриальные городские районы, которые исторически и в последнее время назывались «внутренними колониями», как в Соединенных Штатах, демонстрируют логику улучшений и их долговременное влияние на водные ресурсы и социальные различия.

Отравленные трубы в постиндустриальном городе

Черные активисты уже давно рассматривают затруднительное положение афроамериканцев в Америке как «нацию внутри нации».В середине двадцатого века черные радикальные интеллектуалы и активисты адаптировали термин «внутренний колониализм» латиноамериканских теоретиков для описания положения афроамериканцев в Соединенных Штатах, тем самым обозначив радикальную солидарность с антиколониальными движениями во всем мире. В своей книге 1972 года « расовое угнетение в Америке» Роберт (Боб) Блаунер теоретизирует гетто как «главное средство черной колонизации», при этом полиция является ключевым агентом колониализма. Точно так же в книге « Black Awakening in Capitalist America » 1969 года Роберт Аллен утверждает, что программа внутреннего неоколониализма продвигалась по сдерживанию восстаний черных в крупных городах по всей стране.Согласно этой линии мышления, история сегрегации по месту жительства в городах США — период красной черты, полицейского надзора и изъятия инвестиций из кварталов меньшинств — демонстрирует эту внутреннюю колониальную логику. Такая практика расовой сегрегации имеет прочное наследие для владения собственностью и передачи богатства от поколения к поколению, а также для общественного здравоохранения и справедливого распределения водной инфраструктуры.

Пример

Флинт, штат Мичиган. Его правление менеджером по чрезвычайным ситуациям, в результате чего демократический контроль был приостановлен и в соответствии с которым город был переведен на загрязненную воду в 2014 году, часто сравнивается в популярных СМИ с колониальным правлением.Этот акт внутреннего колониализма нельзя рассматривать просто как более современное проявление неолиберальной жесткой бюджетной экономии. Скорее, это связано с более длительной историей внутренних колониальных улучшений, которые я называю «созданием и получением собственности». Эта история важна для объяснения того, как отравление инфраструктуры водопровода создавалось десятилетиями.

Вкратце, когда Великая депрессия разразилась в 1930-х годах и разрушила автомобильную промышленность и промышленность недвижимости, Корпорация жилищного кредитования (HOLC), федеральное агентство по «благоустройству» городов, обрушилась на Флинт, чтобы возродить рынок жилья.Его основная задача заключалась в приобретении домов, лишенных права выкупа, рефинансировании жилищных кредитов и предоставлении ипотечных субсидий. Но за этой стратегией скрывалась коварная логика отделения рискованного от не рискованного, «цветных» от «белых» и недостойных от заслуживающих. В «картах безопасности жилых домов» HOLC, которые в конечном итоге были заменены «картами красной черты» Федерального управления жилищного строительства (FHA), ипотечный риск ранжировался по районам по убыванию от A до D, неявно приравнивая белые районы к низкому риску (т.д., A и B), а также районы для чернокожих и представителей смешанной расы с высоким риском (т. е. C и D).

Официально агентам HOLC было сказано не упоминать расовую демографию в своих оценках. Однако их документы изобиловали расово и этнически кодированными языками. Помимо более ветхих домов и более слабого транспорта и коммунальных услуг, районы C и D предположительно подвергались «проникновению» небезопасного и малообеспеченного населения. Таким образом, с учетом его черной промышленной рабочей силы и того факта, что многие белые уже начали переезжать в пригород под приманкой застройщиков, большая часть Флинта была отнесена к группе высокого риска (C и D).

Если HOLC привел в движение сокращение инвестиций и заброшенность внутренних районов города, FHA зафиксировало цветовую границу с 1930-х по 1970-е годы, отказав черным районам в ссудах, обеспеченных федеральной поддержкой. Кварталы с чернокожими во Флинте в 1960-х годах считались «бесспорно трущобами» и, следовательно, не подпадали под федеральное страхование жилья. Как будто последствия HOLC и FHA были недостаточно серьезными, кварталы Флинта Блэка стали объектами сноса трущоб, удаления гнили и строительства шоссе в 1970-х годах (что, разумеется, нашло прочную опору в автомобильном вестибюле города), все под эгидой «городского обновления.”

Как утверждает Майкл Б. Кац, обновление городов уходит корнями в более длительные дискурсивные и политические проекты по улучшению людей и собственности. Тем не менее, всегда следует задавать вопрос: улучшение для кого? Логика улучшений в Америке середины двадцатого века привела к тому, что создание собственности было выгодно определенным группам, в то время как собственность и личность других были криминализированы, обесценивались и предоставлялись бесплатно. Во Флинте, как и во многих промышленных городах, это положило начало водной трагедии.

По мере того, как обесценивание собственности и формирование гетто резко возросли и вскоре усугубились глобализацией, деиндустриализацией и потерей рабочих мест в конце 1970-х — 1980-х годов, белые (и многие черные, которые могли себе это позволить) массово покинули Флинт к концу двадцатого века. век. После этого исхода Флинт остался с пустыми домами, заколоченными магазинами и заросшими сорняками участками. Такой отказ от собственности еще больше спровоцировал сокращение инвестиций, в конечном итоге заложив основу для отказа от инфраструктуры.

Оглядываясь назад, можно сказать, что отказ от инфраструктуры Флинта вслед за отказом от собственности кажется почти неизбежным. Когда неизбранные менеджеры по чрезвычайным ситуациям решили сократить расходы на инфраструктуру, переключив водоснабжение жителей с реки Детройт на реку Флинт в 2014 году, они оправдали этот шаг проницательным, неолиберальным языком жесткой бюджетной экономии. Река Флинт не подвергалась такой же антикоррозийной обработке, как река Детройт, и, таким образом, привела к сильному вымыванию свинцовых отложений из труб в системы водоснабжения жителей.Менеджеры по чрезвычайным ситуациям заявили, что налог на потрошение имущества Флинта не может поддерживать дорогостоящую (и, по всей видимости, жизнеобеспечивающую) систему водоснабжения. Посредством дискурса жесткой экономии Флинт изображается и наказывается, как если бы он был финансово безрассудным человеком, в то время как структурные и исторические причины его финансового принуждения тщательно маскируются. Жесткая экономия, затрагивающая инфраструктуру водопровода, здесь не является нейтральной для расы. Его условия возможности проистекают из расового создания и присвоения собственности и долгой логики улучшения, в которую они встроены.Как и в постколониальном городе, наследие, которое формирует неравное распределение собственности и труб во Флинте, продолжает преследовать его современные городские земли и водный ландшафт.

Чтобы решить проблему неравенства в отношении водных ресурсов, наблюдаемую как во Флинте, так и в Бангалоре — обоих городах с совершенно разной историей, но в обоих обнаруживаются ключевые взаимосвязи между собственностью и трубами, — о собственности нужно думать иначе. Как, вслед за Эндрю Сартори, собственность может быть «правдоподобной точкой зрения для критики господства и эксплуатации», а не просто средством продолжения господства? Если большая часть современного распределения инфраструктуры опирается на неравные режимы собственности, то как можно нарушить такие режимы собственности и, возможно, деколонизировать, чтобы создать более справедливые, здоровые и жизнеобеспечивающие инфраструктурные фьючерсы? Здесь нет простых ответов.Но в разных уголках мира обнажаются колониальные разработки проектов благоустройства, переосмысляются способы владения собственностью и настаивают на коллективном использовании и доступе к городской земле и пространству.

услуг по недвижимости и праву собственности :: Justia

Сервитут — это ограниченное право использовать землю другого лица для указанной цели.Примеры сервитутов включают использование частных дорог и троп или использование собственности землевладельца для прокладки железнодорожных путей или электрических проводов.

Виды сервировок

Сервитут может быть классифицирован как вспомогательный сервитут или как сервитут на валовой основе.

Приспособление для сервировки. Принадлежащий сервитуту сервитут — это сервитут, который приносит пользу одному земельному участку, известному как доминирующий доход, в ущерб другому участку земли, известному как обслуживаемый участок земли.Принадлежащие к земельному участку подмостки прикрепляются к земле и передаются автоматически, когда обслуживающий или доминирующий многоквартирный дом продается новому владельцу.
Пример : Землевладелец A может предоставить сервитут на соседний земельный участок, принадлежащий землевладельцу B, позволяя B пересекать участок A каждое утро, чтобы добраться до общественного пляжа. Землевладелец A владеет обслуживаемым многоквартирным домом, а помещик B, который пользуется сервитутом, владеет доминирующим многоквартирным домом. Поскольку сервитут принадлежит земле, а не конкретному лицу, B все равно сможет использовать сервитут, если землевладелец A продаст свою собственность землевладельцу C.Аналогичным образом, если землевладелец B продаст свою собственность другому землевладельцу, этот землевладелец сможет воспользоваться сервитутом.
Легкость брутто. Валовой сервитут приносит пользу физическому или юридическому лицу, а не земельному участку. Если недвижимость продается новому владельцу, сервитут обычно передается вместе с собственностью. Однако владелец сервитута имеет личное право на сервитут, и ему запрещено передавать сервитут другому лицу или компании.
Пример: Землевладелец А может предоставить сервитут на валовой основе коммунальной компании, позволяя компании проложить газопровод через его собственность. Землевладелец А может передать собственность Землевладельцу Б без прекращения сервитута. Однако коммунальное предприятие не может передавать сервитут другому лицу или компании без согласия землевладельца.

Создание сервировки

Сервитут может быть выраженным или возникать косвенно или по предписанию.

Express Easements. Экспресс сервитуты создаются письменным соглашением между землевладельцами, предоставляющим или сохраняющим сервитут. Экспресс-сервитуты должны быть подписаны обеими сторонами и обычно записываются вместе с актами на каждую собственность.
Подразумеваемые послабления. Подразумеваемый сервитут может быть создан только в том случае, если два земельных участка одновременно рассматривались как единый участок или принадлежали общему собственнику. Соответственно, сервитуты могут возникнуть косвенно, в то время как сервитуты брутто не могут.Сервитут — это , подразумеваемый существующим использованием , если сервитут необходим для использования и пользования одним земельным участком, и стороны, участвующие в разделе участка на два земельных участка, предполагали, что использование будет продолжено после раздела. Сервитут — это , подразумеваемый необходимостью , когда один земельный участок продается, лишая другой участок доступа к дороге общего пользования или коммунальным услугам.
Предписывающие сервировки. Предписательные сервитуты, также известные как сервитуты по рецепту, возникают, если физическое лицо использовало сервитут определенным образом в течение определенного количества лет.В большинстве штатов предписывающий сервитут будет создан, если частное использование собственности соответствует следующим требованиям:
- Использование открытого и пресловутого , т.е. очевидное и не секретное.
- Физическое лицо фактически использует собственность.
- Использование составляет непрерывно в течение установленного законом периода — обычно от 5 до 30 лет.
- Использование против истинному владельцу, то есть без разрешения владельца.

Использование серванта

Лицо, использующее сервитут («держатель сервитута»), обязано поддерживать сервитут. Владелец сервитута может исправить и улучшить сервитут при условии, что он не мешает держателю сервитута пользоваться сервитутом и получать от него удовольствие. Сервитут должен использоваться по своему первоначальному назначению, хотя объем использования может измениться в соответствии с разумной застройкой доминирующего многоквартирного дома.

Прекращение сервитутов

Послабления будут продолжаться бесконечно, если они не будут прекращены одним из следующих способов:

Экспресс-соглашение. Держатель сервитута и владелец сервитута могут по письменному соглашению принять решение о прекращении сервитута.
Оставление. Сервитут отменяется, когда держатель сервитута предпринимает позитивные действия, чтобы навсегда отказаться от сервитута. Неиспользование сервитута само по себе не считается отказом.
Слияние. В соответствии с доктриной слияния сервитут аннулируется, если владелец доминирующего поместья получает право собственности на обслуживаемое имение.
Окончание по необходимости. Сервитут по необходимости прекращается, когда необходимость в сервитуте отпадает.

Ресурсы по вопросам недвижимости и имущественного права

Последние отзывы: октябрь 2021 г.

MRSC — Кварталы благоустройства

На этой странице представлены основные рекомендации для местных органов власти в штате Вашингтон относительно местных, коммунальных и дорожных районов, включая соответствующие законодательные акты, судебные решения и местные примеры.

Обзор

Большинство муниципальных органов власти (города, округа, районы водоснабжения и канализации, порты, районы противопожарной защиты и т. Д.) Могут использовать основные процессы LID, описанные в главах 35.43 RCW — 35.56 RCW (которые непосредственно относятся к LID в городах). Округа в штате Вашингтон могут использовать LID для улучшения систем водоснабжения, канализации и ливневой канализации в соответствии с главой 36.94 RCW. Процедуры в соответствии с этим статутом очень похожи на процедуры LID в городах и поселках, описанные в главе 35.43-.56 RCW. Однако районы оценки для проектов улучшения дорог в округах должны следовать процедурам RID в соответствии с главой 36.88 RCW. Итак, хотя мы обычно называем все это районами местного благоустройства («LID»), где это уместно, мы укажем на различия. И каждое юридическое лицо должно тщательно пересмотреть свои конкретные уполномочивающие законодательные акты.

Что такое район местного благоустройства?

Округа Местного Благоустройства (LIDs) — это средство оказания помощи объектам недвижимости в финансировании необходимых капитальных улучшений посредством образования районов специальной оценки.Районы специальной оценки позволяют финансировать и оплачивать улучшения в течение определенного периода времени посредством оценки выгодной собственности.

Вариантом LID является Округ коммунального благоустройства (ULID). Разница между ULID и LID заключается в том, что доходы от коммунальных услуг передаются в залог в счет погашения долга ULID в дополнение к оценкам выгодной собственности. Законодательство штата предусматривает, что LID может быть преобразован в ULID после формирования. Обратное невозможно.

LID — это только инструменты финансирования

Самым важным моментом, который следует понимать в отношении LID, является то, что весь процесс LID связан с финансированием улучшений инфраструктуры, а не с их построением. Процессы LID в конечном итоге приводят к продаже облигаций инвесторам и погашению этих облигаций посредством ежегодной оценки владельцев собственности в районе.

Цели процесса LID двояки:

Представить инвесторам портфель облигаций, который побудит их инвестировать с минимально возможной доходностью; и
Как можно более объективно оценивать владельцев собственности в отношении получаемых особых льгот.

Нигде в уставе LID вы не найдете информации о технической осуществимости, дизайне, смете затрат, опыте управления строительством и требованиях к завершению проекта. Необходимы хорошие навыки управления строительством, как и для любого другого проекта, не финансируемого LID.

LID как инструмент экономического развития

LID могут стать катализатором экономического роста, позволяя частным девелоперским компаниям и отраслям получать долгосрочное финансирование для местной общественной инфраструктуры по относительно более низким процентным ставкам.

LID, особенно те, которые используются для сопоставления грантов от федеральных агентств и агентств штата, могут использоваться для финансирования важных городских или региональных улучшений за пределами объекта по относительно более низким процентным ставкам.

Предоставление улучшений внутренней и внешней инфраструктуры с помощью LID также может сыграть ключевую роль в обеспечении безопасности при запуске или перемещении крупных промышленных предприятий.

LIDS и меры по снижению риска для разработчиков

Улучшения внешней инфраструктуры для частных застроек любого масштаба могут быть легко выполнены с помощью LID.Разработчики ценят возможность распределить свои затраты на более длительный срок при относительно более низкой процентной ставке. Застройщики также ценят возможность распределить затраты на улучшение за пределами объекта на соседних владельцев недвижимости, которые получают аналогичную выгоду. Обратной стороной этого является то, что администрирование проектов LID обходится дороже и требует, чтобы контракты составлялись и заключались городом, с преобладающей заработной платой и соблюдением других требований контрактов на общественные работы.

LID и улучшения инфраструктуры

LID очень хорошо подходят для заполнения пробелов в существующей городской инфраструктуре, в том числе:

Старые платформы, на которых отсутствует полный набор требуемых сегодня улучшений.
Расширения канализационных и водопроводных сетей для санитарно-гигиенических целей.
Мощение улиц или переулков из гравия для уменьшения пыли и затрат на техническое обслуживание
Под землей или перенос инженерных коммуникаций.
Обеспечение уличного освещения.

LID позволяют целым районам улучшить качество жизни с долгосрочным финансированием и относительно низкими процентными ставками. Города Такома, Спокан, Эверетт и другие города ежегодно выделяют средства, чтобы соответствовать деньгам LID для проектов в районе.

Связи с общественностью

проектов, финансируемых LID, проверяют навыки агентства по связям с общественностью, как никакие другие проекты, поэтому для каждого проекта потребуется хороший план по связям с общественностью. Эти планы будут более эффективными, если они будут составлены в отношении общей политики города по связям с общественностью, включая политику в отношении связей со СМИ, проведения собраний, парламентских процедур и обслуживания клиентов. Планы по связям с общественностью для отдельного проекта не должны разрабатываться, но должны учитывать его уникальный масштаб и потенциальные воздействия.План должен быть достаточно подробным, чтобы включать шаги, необходимые для уведомления владельцев собственности, публичных слушаний, рассмотрения и утверждения другими городскими или местными агентствами, а также мэром и советом.

Проекты, финансируемые

LID, уникальны тем, что владельцы собственности имеют право коллективно решать, будут ли они платить взносы за улучшения, которые будут построены в проекте. Если они не уверены в том, что проект нужен и экономически эффективен на ранних этапах, они могут проголосовать против него.Идеальный проект, финансируемый LID, — это проект, в котором конкретные потребности владельца собственности и общие цели города точно совпадают с минимальными затратами для обоих, без неблагоприятного воздействия на окружающую среду. Однако идеальные проекты редки. Чаще встречаются проекты, в которых необходимы компромиссы и в которых существует или порождается определенное недовольство между городом и собственниками.

Информирование общественности о том, что, как, когда, почему и т. Д. В рамках проекта — это бесконечная задача, поскольку в процесс всегда включаются новые люди.Кроме того, даже те, кто ранее участвовал, будут помнить проект, каким он существовал в тот отрезок времени, когда они были в последний раз вовлечены. Поэтому при подготовке к любой встрече или обсуждению проекта важно подумать об участниках встречи и о том, где они находятся по отношению к текущему статусу проекта. Уделите хотя бы несколько минут в начале каждой встречи, чтобы все участники знали о текущем статусе проекта и использовали одну и ту же длину волны как можно ближе.

Формация

Метод разрешения намерений

В соответствии с методом разрешения намерений (изложенным в RCW 35.43.140 — .150) законодательный орган инициирует процесс формирования LID с принятием резолюции, декларирующей свое намерение заказать улучшение и излагая территориальные масштабы улучшения, и определение даты публичных слушаний. Постановление должно быть опубликовано как минимум в двух последовательных выпусках городской официальной газеты, а первая публикация должна быть опубликована не менее чем за пятнадцать дней до публичных слушаний.Слушание может проводиться в городском или городском совете или в комитете совета. По окончании слушания городской совет принимает постановление о создании LID и проведении улучшений.

Метод обращения

Метод петиции позволяет владельцам собственности инициировать формирование LID. Шаги по существу те же, за исключением того, что вместо решения о намерении в законодательный орган подается официальное ходатайство, оформленное большинством владельцев собственности в предлагаемом районе оценки.Затем законодательный орган устанавливает дату публичных слушаний, и последующие процедуры такие же, как и для процесса урегулирования.

Методы и критерии оценки

Закон

устанавливает, что оценка за участок не должна превышать особую выгоду от улучшения этого участка, которая определяется как разница между справедливой рыночной стоимостью собственности до и после местного проекта улучшения. Кроме того, оценки должны быть соразмерными друг другу.Следствием этих принципов является то, что имущество, на которое не были внесены улучшения, не подлежит оценке. Независимо от того, какой метод оценки используется — по участку, передней ноге, площади, конечным точкам зоны, объемам движения, оценке специальных льгот и т. Д. — суды будут рассматривать только эти критерии.

Закон штата описывает один или два конкретных метода оценки полученной собственности, но также позволяет муниципалитетам выбирать любой другой метод, который соответствует основным критериям.

Существует два основных метода оценки:

Математический (относительно недорого, легче объяснить владельцам недвижимости)
- Фронт (на один линейный фут фасада улицы)
- Площадь (квадратный фут недвижимости)
- Зона и конец — описаны в RCW 35.44.030 и .040
- Шт. (За лот или посылку)
- В одном районе можно использовать несколько различных типов математической оценки.
Анализ специальных выгод (самый безопасный, но относительно дорогой)
- Сертифицированный оценщик рассчитывает стоимость каждого участка с учетом и без учета проекта улучшения инфраструктуры.
- Разница между этими двумя значениями — особая выгода.
- Затем часть затрат проекта, присваиваемая LID, делится на общую сумму всех специальных выгод.
- Затем этот коэффициент применяется к особой выгоде от каждой посылки, чтобы определить размер оценки для каждой посылки.

Даже если LID очень хорошо поддается математическому методу оценки (например, имеет одинаковые участки или аналогичное зонирование) или недостаточно велик, чтобы гарантировать полноценный анализ особых выгод, целесообразно проверить несколько стратегических участков. с ограниченной оценкой.Это предотвратит неприятные сюрпризы на слушании итоговой оценки.

Отсрочка

Ни один член совета не хочет голосовать за проект, который заставит кого-то покинуть его или ее дом. В уставе упоминаются два типа отсрочки налогообложения:

Глава 84.38 RCW предусматривает отсрочку аттестации квалифицированных пенсионеров на неопределенный срок.
RCW 35.43.250 и RCW 35.54.100 предусматривают отсрочку до четырех лет для экономически неблагополучных владельцев собственности, как это определено в постановлении об образовании.

В обоих случаях отсроченная оценка не отменяется, а становится залогом имущества.

Могут быть разработаны другие варианты освобождения от ответственности собственника, включая типовые соглашения о смягчении последствий и договор купли-продажи прав на застройку одной семьи. Отсрочки и другие варианты помощи должны быть опубликованы на ранних этапах процесса LID, с согласованными усилиями по выявлению тех, кто может нуждаться в такой помощи. Избранные должностные лица также должны знать эти варианты, чтобы они могли посоветовать гражданам, которые могут с ними связаться.

Первичное слушание

После того, как совет либо примет Резолюцию о намерениях, либо принял петицию, он назначит публичные слушания. Уведомление о слушании должно быть опубликовано как минимум в двух последовательных выпусках городской или городской официальной газеты, а первая публикация — как минимум за пятнадцать дней до публичного слушания. Слушание может проводиться в городском или городском совете или в комитете совета. По окончании слушания городской совет принимает постановление о создании LID и проведении улучшений.

Список администрирования и предварительной оценки LID

В течение 15 дней после того, как законодательный орган принял постановление о создании LID, администратор LID передает в городской казначей название улучшений, номер LID, копию схемы или распечатку, показывающую границы района (предварительная оценка рулонная карта), а также предварительный оценочный список или выписка с указанием на нем участков, участков или земельных участков, подлежащих оценке. Затем казначей немедленно публикует результаты предварительной оценки по индексу оценок местных улучшений по отношению к собственности, затронутой локальным улучшением.

Сдерживание путем протеста

Кроме того, после того, как законодательный орган примет постановление о создании, у владельцев собственности есть 30-дневный период протеста. Если в конце периода протеста юрисдикция получила письменные протесты от владельцев собственности, которые заплатили бы не менее 60% от общей стоимости улучшения (включая находящееся в федеральной собственности или другое неоцениваемое имущество, как показано и определено предварительными оценками и список оценок предлагаемого района улучшения).LID будет распущен. Если количество полученных протестов составляет менее 60%, официально формируется LID. Тем не менее, любой владелец собственности, который своевременно подал письменный протест до слушания по вопросам формирования, может обжаловать формирование LID в Высший суд. См. RCW 35.43.180.

LID Closeout

Оценка общих затрат

Процесс закрытия LID начинается, когда строительство завершено или почти готово, и можно точно оценить общие затраты. Окончательная оценка собственности должна основываться как можно ближе на фактических затратах.Поскольку затраты на закрытие LID включены в окончательную оценку, необходимо сделать некоторые оценки в отношении окончательных финансовых затрат, судебных издержек и административных расходов. Грантовые средства и взносы из города или других источников должны быть вычтены из общей стоимости проекта, чтобы получить сумму, подлежащую оценке владельцам собственности. Можно сократить финансовые, юридические и административные расходы на отдельные LID, объединив несколько разных LID в консолидированный выпуск облигаций, известный как CLID (консолидированный район местного благоустройства).После того, как окончательная доля затрат LID определена, эта сумма распределяется аналогично расчету оценочных взносов в списке предварительной оценки.

Если используется специальный метод анализа выгод для распределения затрат для окончательной оценки, это исследование необходимо будет завершить заблаговременно, чтобы подготовить окончательные списки, поскольку специальный анализ выгод может быть длительным и очень подробным процессом. Администратор LID должен организовать несколько специальных встреч для оценщика с небольшими группами владельцев собственности, чтобы точно объяснить, как работает процесс специальных льгот.Эти встречи должны проводиться за месяц или более до слушания по окончательному подтверждению результатов оценки, чтобы можно было должным образом уладить опасения собственника. В отличие от списка предварительной оценки, когда города используют записи окружного оценщика, право собственности на итоговую оценку определяется на основе записей окружного казначея. Во многих округах оценщик и казначей используют общую базу данных, поэтому информация идентична. Рекомендуется запросить письмо по этому поводу у оценщика или казначея для файлов LID.

Итоговая оценка и слушание

Итоговая ведомость аттестации подается клерку. Уведомление о слушании окончательной оценки должно быть отправлено по почте владельцам собственности, имена которых фигурируют в окончательной таблице, по крайней мере, за 15 дней до даты, установленной для слушания по результатам оценки. В этом уведомлении должно быть указано, что возражения должны быть сделаны в письменной форме и поданы секретарю не позднее даты слушания, и что законодательный орган рассмотрит возражения, исправит или пересмотрит список по мере необходимости и проголосует за постановление, подтверждающее список.Это уведомление должно публиковаться не реже одного раза в неделю в течение двух недель подряд в официальной газете. Последняя публикация должна быть как минимум за 15 дней до назначенной даты слушания. Слушание по подтверждению оценочной таблицы должно быть записано судебным репортером или непрерывной видеозаписью в дополнение к магнитофонной записи. Слушание окончательной оценки должно проводиться с учетом возможных судебных разбирательств.

На слушании итоговой оценки городской совет действует как судья или, точнее, совет по уравниванию, чтобы рассматривать доказательства, представленные как персоналом, так и владельцем собственности, относительно правильности оценки для каждого участка.Формальные правила квазисудебной процедуры должны быть сформулированы и распространены среди членов совета и LID заблаговременно до слушаний. Слушание должно быть справедливым, открытым, беспристрастным и структурированным. На слушании по подтверждению перечня оценок администратор LID сообщает общую окончательную стоимость, все деньги, выплаченные за участие общественности, или подлежащие выплате муниципалитетом или из средств гранта, и что все процедуры были надлежащими и соответствующими уставам LID, в частности, что было дано надлежащее уведомление.

Свидетельские показания об опротестовании результатов оценки должны быть разрешены только в том случае, если владелец собственности подал письменный протест до назначенного времени слушания. Соответствующий протест собственника состоит в том, чтобы поставить под сомнение сумму выгоды, которую собственность получит от улучшения. Такому свидетельству должно быть противопоставлено экспертное заключение оценщика города, обосновывающее преимущества улучшения этого объекта недвижимости. Законодательный орган имеет право пересматривать или вносить поправки в окончательный список по своему усмотрению.Однако, если возникает какая-либо оценка или есть необходимость включить пропущенное имущество, которое ранее не было в списке, такой владелец (и) собственности имеет право на новое уведомление и новое слушание, как если бы слушание по окончательному списку никогда не проводилось. . Те стороны, которые изначально фигурировали в последнем списке и чьи оценки не были повышены, не будут иметь возможности возражать на более позднем слушании.

Корректировка любой из оценок имущества в сторону понижения потребует дополнительных денег из другого источника, чтобы компенсировать заниженную оценку.Разница может быть покрыта за счет государственных средств; или разница может быть компенсирована путем переоценки оставшихся владельцев собственности в округе, что затем потребует нового слушания и дополнительных затрат на проценты и уведомление.

Законодательный орган принимает окончательное решение без дополнительных показаний. Варианты процесса слушания по подтверждению, такие как эксперт по слушанию или законодательный комитет, должны производиться только при наличии компетентной юридической консультации. Оценочная таблица утверждается большинством законодательного органа (постановлением), подтверждающим ее.Как и в случае с постановлением о формировании, постановление об оценочной ведомости должно быть подготовлено или утверждено советником по облигациям.

Действия и апелляции по результатам слушаний по результатам опроса

После того, как итоговая оценочная таблица подтверждена постановлением, она передается городскому казначею для сбора. С даты вступления в силу постановления о подтверждении начинается 10-дневный период апелляции. В течение этого периода только те стороны, которые своевременно подали письменные возражения против окончательного списка, могут подавать апелляцию в суд высшей инстанции.Когда период апелляции истечет, казначей опубликует и отправит по почте уведомление о том, что оценочная ведомость подана для сбора. В уведомлении говорится, что владельцы недвижимости имеют возможность полностью или частично оплатить свои оценки без процентов в течение 30-дневного периода предоплаты.

Примеры программ RID-LID округа

Примеры городских программ LID

Устав Городского ЛИД

Устав RID округа

Значимые судебные решения

Ниже приводится список важных судебных решений, касающихся LID.Некоторые из этих дел были отобраны из презентации П. Стивена ДиДжулио (твердый сопредседатель и руководитель компании Foster Garvey) « районов местного благоустройства» — дюжина дел Бейкера, которые нужно прочитать и понять , представленных на весенней конференции муниципальных прокуроров штата Вашингтон. в 2008г.

Hamilton Corner I, LLC против города Напавин , 200 Вашингтон, приложение. 258, 402 P.3d 368 (2017), с поправками (12 сентября 2017 г.) — Тот факт, что колодец, подключенный к водопроводу за счет средств, собранных в ходе оценки LID, не производил питьевую воду, существенно не изменил специальные преимущества, предоставляемые LID.
Tiffany Family Trust Corp. против города Кент , 155 Wn.2d 225, 119 P.3d 325 (2005) — Процедура оспаривания оценки должна соответствовать закону. Побочные атаки недопустимы.
Little Deli Marts, Inc. против города Кент , 108 Wash. App. 1, 8, 32 P.3d 286, 289 (2001), с изменениями (16 июля 2001 г.) — Города могут оценить такие затраты до завершения улучшения.
Куски против города Голдендейл , 85 Wn. Приложение.493, 933 P.2d 430 (1997) — Специальная выгода обычно рассчитывается на основе разницы между справедливой рыночной стоимостью собственности непосредственно до и сразу после улучшения.
Bellevue Plaza, Inc. против города Белвью , 121 Wn.2d 397, 851 P.2d 662 (1993) — Методология оценки. Бремя доказывания при апелляции.
Город Сиэтл против Rogers Clothing for Men, Inc. , 114 Wn.2d 213, 787 P.2d 39 (1990) — Дело не в LID — проблема заключалась в создании зоны улучшения бизнеса.Суд постановил, что «особые льготы» могут быть эстетическими.
Дулиттл против города Эверетт , 114 Wn.2d 88, 786 P.2d 253 (1990) — Оценка смежных участков должна учитывать использование каждого из участков. Обсуждение вопроса «больший участок» и «единичное использование».
Bellevue Associates против Bellevue , 108 Wn.2d 671, 741 P.2d 993 (1987) — Оценка может быть пропорциональна предоставленному пособию.
Патчелл против города Пуйаллап , 37 Wn.Приложение. 434, 682 P.2d 913 (1984), в рассмотрении отказано, 102 Wn.2d 1015 (1984) — надлежащая правовая процедура / процедура апелляции. Требуется существенное соблюдение процедур обжалования.
In re Indian Trail Trunk Sewer Sys. , 35 Wn. Приложение. 840, 670 P.2d 675 (1983), проверка отклонена, 100 Wn.2d 1037 (1984) — Бремя доказывания.
Esping v. Pesicka , 92 Wn.2d 515, 598 P.2d 1363 (1979) — Когда город по контракту не требует, чтобы имущество, подлежащее оценке в противном случае, выплачивало оценку, стоимость этих прав по контракту также должна быть исключена из общей суммы. Стоимость улучшения.Также протесты формирования.
Аббенхаус против города Якима , 89 Wn.2d 855, 576 P.2d 888 (1978) — Оценка считается действительной.
Berglund v. Tacoma , 70 Wn.2d 475, 433 P.2d 922 (1967) — Оценки не являются налогами, требуется гарантийный фонд LID.
Kasper v. Edmonds , 69 Wn.2d 799, 420 P.2d 346 (1966) — Вклад города в проект исключен из общей стоимости улучшения.
Sterling Realty Co.v. Город Белвью , 68 Wn.2d 760, 415 P.2d 627 (1966) — Хорошее общее обсуждение оценок.
Heavens v. Район сельской библиотеки округа Кинг. , 66 Wn.2d 558, 404 P.2d 453 (1965) — Общие и специальные льготы.

Облигаций производительности для установки усовершенствований подразделений

PAS опубликовала свой первый информационный отчет в 1949 году. Чтобы отметить эту историю, каждый месяц мы представляем новый отчет из архивов.

Надеемся, вам понравится этот увлекательный снимок прошлогоднего выпуска о планировании.

АМЕРИКАНСКОЕ ОБЩЕСТВО ДОЛЖНОСТНЫХ ЛИЦ

1313 ВОСТОЧНАЯ УЛИЦА 60 — ЧИКАГО ИЛЛИНОИС 37

Информационный отчет № 48

Март 1953 года

Облигации производительности для установки улучшений подразделения

Скачать исходный отчет (pdf)

Когда физическое лицо предпринимает проект по разделу земли, он участвует в коммерческом предприятии. Как предприниматель, он подвержен обычным рискам, связанным с вложением крупных капитальных сумм и сбытом дорогостоящего и недвижимого продукта.Следовательно, это будет его естественная тенденция минимизировать риск, насколько это возможно, продать свой продукт и получить прибыль как можно быстрее.

Облигационный дом, также занимающийся бизнесом, также будет стремиться минимизировать свой риск и будет выпускать облигации только тем лицам, которые он считает серьезными рисками. При определении хорошего риска будет учитываться ряд факторов: прошлый опыт застройщика в выполнении его контрактов; размер его ликвидных и основных средств; владеет ли он землей, которая разрабатывается; а иногда и характер местного рынка жилья.

Правительство города или округа, хотя и не занимается бизнесом, также обеспокоено рисками. Местный руководящий орган обычно не желает рисковать деньгами при строительстве нового здания. Он может вкладывать средства на улучшения, которые позже будут амортизированы за счет налогов, сборов за обслуживание или специальных взносов. Исторически риск для сообщества возникал, когда и после регистрации плат. Исторически сложилось так, что города унаследовали преждевременные подразделения и жилые районы, лишенные мощеных улиц, ливневых и канализационных сетей и сооружений водоснабжения, или преждевременные подразделения с асфальтированными улицами и другими сооружениями, подлежащими безнадежной специальной оценке.

Отличительной особенностью продукта подразделения бизнеса является то, что он со временем становится частью физического города, то есть состоит из жилых и коммерческих зданий, улиц и тротуаров, а также хозяйственных построек. Таким образом, у муниципальной корпорации есть определенные обязательства перед новым подразделением. Однако он не желает выполнять эти обязательства на условиях, которые приведут к финансовым потерям для него самого. Следовательно, местный руководящий орган, предоставляя разработчику право записи его платформы, извлекает из него определенные действия или обещает выполнить, которые минимизируют риск новой разработки для сообщества в целом и которые, если возможно, будут в результате новое подразделение становится активом для сообщества.

Таким образом, частный застройщик, приступая к новому предприятию по разделению земли, сталкивается с различными условиями, которые должны быть выполнены, прежде чем он сможет завершить свой продукт и разместить его на рынке. С одной стороны, он должен соблюдать правила, установленные местным законодательным органом. Если ему нужна финансовая помощь, он должен, с другой стороны, соответствовать требованиям финансового учреждения, выдающего средства или кредит.

Предыдущие бюллетени КОНСУЛЬТАТИВНОЙ СЛУЖБЫ ПЛАНИРОВАНИЯ касались некоторых аспектов муниципального регулирования деления земли.(См., В частности, Информационный отчет № 38, «Установка физических улучшений , как требуется в Правилах о подразделениях ».) В правилах подразделений, требующих улучшений, можно, как минимум, попросить разработчика выполнить выравнивание улиц и поверхности или проложить проезжие части. Как максимум, он может установить бордюры и водостоки, тротуары, уличные деревья, ливневую и канализационную канализацию, водопровод и ряд приспособлений, включая уличные знаки, газопровод, электрические каналы, пожарные гидранты и уличные фонари.Обычно постановление или правила, регулирующие процесс подразделения, требуют, чтобы указанные улучшения были установлены к моменту окончательного утверждения платформы и до того, как платформа будет официально зарегистрирована. Однако большинство нормативных документов, содержащих это требование, также предлагают разработчику один или несколько способов действий, которым он может следовать вместо предварительной установки. Эти альтернативные курсы в большинстве случаев принимают форму финансовой гарантии того, что работа будет завершена в течение фиксированного периода времени.Наиболее распространенный тип финансовой гарантии — это гарантия исполнения или поручительства, при этом денежный депозит, сертифицированный чек, оборотная гарантия и специальная оценка используются менее широко.

Если застройщик решит разместить гарантийный залог, гарантирующий завершение физических улучшений, он должен получить одобрение строительного дома. Другими словами, чтобы продолжить свое развитие на этой основе, он должен быть одобрен как «хороший риск» со стороны вовлеченной финансовой компании.Этот бюллетень в основном касается требований, предъявляемых финансовыми учреждениями к частным застройщикам в отношении финансирования улучшений.

Требования к благоустройству (или гарантийный залог вместо него) касаются того, что делается с землей на вновь засаженных участках. Следовательно, они влияют на застройщиков земли и пытаются обуздать неэкономическое и спекулятивное освоение земель. Со времен Второй мировой войны разработчики, которые не только делят землю на участки и устанавливают улицы и другие улучшения, но и одновременно строят дома на участках, создавали все больше и больше подразделений.Их продукт — дома на благоустроенных землях. Названные «купцом-строителем» в журнале The Magazine of Building: Architectural Forum , они подвергаются более широкому спектру частных и государственных контролей, чем только застройщик земли. Помимо гарантии того, что благоустройство улиц и участков будет завершено до продажи, они также должны гарантировать, что жилища будут готовы к немедленному заселению после завершения продажи. Финансовые учреждения Федеральной жилищной администрации и Управления по делам ветеранов требуют соблюдения определенных стандартов строительства домов как часть условий предоставления финансовой помощи.Не менее требовательны частные кредитные учреждения. Следовательно, торговец-застройщик рискует больше, чем застройщик, он продает землю на другом рынке и его финансовые механизмы более сложны. Улучшения улиц и участков являются лишь частью готового продукта, и торговец-застройщик, который приступает к развитию домов на благоустроенной земле, вероятно, не будет чрезмерно беспокоиться о сборе денег или внесении залога в залог за физический объект. улучшения.

Хотя в этом обзоре не было проведено различий между опытом земельных застройщиков и торговых застройщиков, по причинам, указанным выше, предполагается, что именно с земельным застройщиком в основном возникают проблемы с привязкой к характеристикам.

Непосредственно был задан вопрос: насколько широко и насколько успешно использование финансовой гарантии вместо фактической установки усовершенствования? Или, говоря более четко: среди тех городов и округов, которые требуют, чтобы застройщик установил физические улучшения и которые допускают альтернативы залога, наличных денег, депозита или специальной оценки, как на практике конкретно работает гарантия производительности?

Чтобы найти ответы на этот вопрос, КОНСУЛЬТАТИВНАЯ СЛУЖБА ПЛАНИРОВАНИЯ разослала одностраничный вопросник в ограниченное количество городов и округов.Определенные квалификации определяли сообщества, которые были опрошены. Первая и наиболее очевидная квалификация заключалась в том, что правила подразделения в сообществе (1) должны требовать от разработчика установки улучшений до окончательного утверждения платформы; и (2) должен содержать положение о залоге, денежном депозите или специальной оценке. Вторая квалификация заключалась в том, что должен быть человек, которого можно было бы вызвать для анализа и оценки ситуации связи в его районе. Поскольку для получения такой информации потребуется время и, возможно, значительные усилия, вопросник был разослан в основном сообществам, которые являются членами КОНСУЛЬТАТИВНОЙ СЛУЖБЫ ПО ПЛАНИРОВАНИЮ, а также должностным лицам по планированию в некоторых сообществах, не являющихся членами ASPO.Третья квалификация — географическое положение. Хотя в пределах, установленных первыми двумя квалификациями, было невозможно получить информацию из города или округа в каждом штате, было возможно получить данные из удаленных друг от друга точек.

Анкета состояла из двух частей. Первый представлял собой короткую серию вопросов о количестве станций, зарегистрированных в 1952 году, количестве подразделений, в которых были установлены улучшения до окончательного утверждения платформы, и количестве подразделений, в которых вместо установки были предоставлены различные типы финансовых гарантий.Ответы на вопросы в первой части поддаются табулированию и, следовательно, суммированы на следующей странице в Таблице I.

Существует соблазн суммировать столбцы в Таблице I, чтобы увидеть, какой процент от общего числа планшетов, включающих улучшения, на самом деле имел улучшения, установленные до окончательного утверждения, и какой процент был покрыт гарантиями производительности или гарантийными обязательствами. Этому соблазну следует противостоять по двум причинам: во-первых, потому, что количество рассмотренных дел невелико, но они не составляют выборку.Во-вторых, потому что в данном случае значимые проценты являются «горизонтальными», то есть процентами улучшенных подразделений, выполненных различными методами в конкретном сообществе. Тем не менее, из этой таблицы можно сделать обоснованный вывод о том, что фактическая установка и размещение залога являются преобладающими методами обеспечения физических улучшений в этой группе сообществ, причем наиболее часто используются облигации с доходами или поручительства.

Таблица I.

* — Включает в себя площадки ранее разработанных сайтов и дочерних подразделений.
** — Числовые данные не приводятся.
а — Договор с генеральным подрядчиком, который был связан.
b — Включает 3-мильную юрисдикцию.
c — Размещена личная облигация.
г — Созданы районы специальной оценки. Номер не указан, но очевидно, что большинство подразделений улучшены таким образом.
e — Положения об улучшении в постановлении, вступившем в силу с октября 1952 года.
е — Доверительный акт городу для гарантии оплаты.

Вторая часть анкеты была направлена на выяснение деловых отношений между девелоперами и облигационными домами, а также характеристик рынка облигаций в различных населенных пунктах.С этой целью был задан ряд вопросов. Они перечислены ниже вместе с количеством положительных и / или отрицательных ответов, данных сообществами.

Насколько вам известно, испытывали ли разработчики какие-либо трудности с обеспечением гарантии эффективности? Да — 9; Нет — 12. (В остальных пяти случаях ответы нельзя было отнести ни к категории «да», ни к категории «нет», потому что, хотя правила предусматривали связывание, на практике использовались другие методы.)

Если у разработчиков возникла проблема, то в течение какого времени она существует?

За последние полгода 2
С 1951 г. 1
С 1946 г. 5
Время не указано 1

По вашему мнению, застройщикам отказывали в предоставлении облигаций из-за отсутствия надлежащей защиты?

Есть 6
Вероятно 1
№ 1
Затрудняюсь ответить 1

Прочие комментарии и оценка ситуации. (В этом вопросе был проявлен интерес к личным суждениям о таких вещах, как легче закрепить облигации для одних типов улучшений, чем для других, например, воды по сравнению с тротуарами; и насколько сильно зависит от репутации застройщика .)

Ответы на вопросы второй части сразу делятся на несколько разных групп:

Сообщества, в которых разработчики практически не испытывали трудностей в обеспечении гарантий производительности (т.е., те, кто ответил отрицательно на первый вопрос).

Сообщества, в которых связывание производительности, хотя и разрешено, не использовалось (те, кто не ответил ни да, ни нет на первый вопрос).

Сообщества, в которых разработчики столкнулись с трудностями в обеспечении гарантий производительности (те, кто ответил утвердительно на первый вопрос).

Сообщества, которые в то или иное время рассматривали возможность повышения эффективности, но в настоящее время используют другие механизмы для создания ощутимых физических улучшений в новых подразделениях.(Это в дополнение к городам, перечисленным в Таблице I.)

За исключением первого вопроса, значимость ответов во второй части также не зависит от их числового распределения. Первый вопрос — отображение соотношения между двенадцатью местами, не имеющими трудностей с привязкой производительности, и девятью, испытывающими некоторые трудности, — по крайней мере, указывает на то, что связь производительности является успешным устройством почти в половине рассмотренных случаев. Но опять же, невозможно сделать какие-либо обоснованные обобщения на основе этого соотношения из-за небольшого числа рассматриваемых случаев.

Наиболее интересные и содержательные ответы были получены на вопрос номер четыре, который касался местных наблюдений. Сообщества во всех четырех группах с энтузиазмом откликнулись и представили множество иллюстраций. Информация, представленная ниже по каждой из четырех групповых классификаций, по большей части состоит из ответов на вопрос номер четыре.

Группа I. Сообщества, в которых девелоперы практически не испытывали трудностей в обеспечении гарантий производительности. Меньшинство из двенадцати сообществ в этой группе мало или вообще не делало личных наблюдений за ситуацией связей в своих регионах.Вероятно, будет справедливым заключить, что в этих случаях механизм работал без сбоев в течение некоторого времени. Однако в ряде случаев были сделаны уточняющие заявления, как указано. Дальнейший свет будет пролен на эти примеры, если обратиться к Таблице I для получения информации о масштабах деятельности по подразделениям в каждой области.

Лонг-Бич, Калифорния — Без комментариев.

Пасадена, Калифорния — Нет указаний на какие-либо трудности в любое время. Однако отмечается, что 1952 год не был репрезентативным.

Сан-Матео, Калифорния — Без комментариев.

Санта-Моника, Калифорния — У этого города было очень мало опыта в этой области в последние годы по той причине, что в городе остается мало или совсем нет площадей. По той же причине подразделения представляют очень небольшой риск для подразделения или объединения, так что вполне может быть, что это сообщество пользуется привилегированным статусом. В любом случае, директор по планированию не слышал ни об одном случае отказа в залоге.В одном случае подразделения в 1952 году заверенный чек был предъявлен подразделением, состоятельным строителем, для ускорения процесса и экономии стоимости облигации.

Давенпорт, штат Айова — «Жилье пользовалось таким спросом, что девелоперы уверены в продаже своих пристроек — следовательно, не возникло никаких трудностей с обеспечением облигаций на любом этапе строительства, за исключением очень крайних случаев». Инженер-проектировщик считает, что в тех немногих случаях застройщикам было отказано в залоге из-за отсутствия надлежащей защиты.

Портленд, штат Мэн — Портленду требуется залог от застройщика для строительства улиц (включая гравий), тротуаров и канализационных сетей. «Нам неизвестно о каких-либо застройщиках, испытывающих трудности с получением залога на одобренную облигацию».

Флинт, Мичиган — Без комментариев.

Дейтон, Огайо — это еще один случай, когда большая часть деятельности подразделений в прошлом году происходила за пределами города. Хотя совет городского планирования несет ответственность за одобрение или отклонение площадок в пределах трехмильной юрисдикционной области, комиссия по планированию округа отвечает за обеспечение облигаций для всех площадок за пределами города.(См. Отчет округа Монтгомери, штат Огайо, далее.)

Был сделан запрос к некоторым инженерам и разработчикам, работавшим над подразделениями в черте города, и ни один из них не сообщил, что у них были какие-либо трудности с обеспечением облигаций.

Округ Монтгомери, Огайо — В этой области наблюдается самый высокий уровень активности подразделений среди всех сообществ, участвовавших в нашем исследовании. В этом районе также было размещено наибольшее количество облигаций с исполнением или поручительством. Директор по планированию сообщил, что девелоперы не испытали никаких трудностей с обеспечением этих облигаций.Отвечая на вопросник, этот директор обсудил с местными облигационными компаниями и сообщил следующие наблюдения:

«Местные компании, занимающиеся связями, считают, что облигации для улучшения представляют собой очень опасный риск. Однако подразделения, которым требуются только тротуары и улицы, связаны с большей готовностью, чем подразделения, требующие всех улучшений, например тротуары, улицы, канализация и водопровод.

«Финансовое образование и опыт застройщика важны для компаний, занимающихся облигациями.Разработчики, которые имели хорошее финансовое положение и имели опыт внесения улучшений, имеют больше возможностей для связи, чем разработчики со скудными обстоятельствами и небольшим опытом разработки или без него. Местные облигационные компании в большинстве случаев требуют залога в качестве обеспечения облигации. Кроме того, компании-исполнители потребовали, чтобы подрядчик, производивший улучшения, получил гарантийный залог.

«Местные комментарии по облигациям улучшения:« Они определенно не являются предпочтительным типом риска »и« они являются опасным типом облигаций.’

«Недавно компании по связям с общественностью подняли еще одно соображение, и это область, в которой происходит развитие. Это соображение возникло из-за перенасыщения жилищем в определенных районах округа. Как следствие, компании не будут связывать улучшения в те области «.

Оклахома-Сити, Оклахома — Без комментариев.

Александрия, Вирджиния — Без комментариев.

Такома, Вашингтон — Без комментариев.

Группа II. Сообщества, в которых объединение производительности, хотя и разрешено, не использовалось.

Эймс, Айова — Действующая сейчас в этом городе процедура заключается в том, чтобы не принимать окончательную платформу до тех пор, пока улучшения не будут установлены и оплачены.

Уичито, Канзас — В этом городе до окончательного утверждения площадки не требовалось ни завершенных улучшений, ни залоговой гарантии, хотя в соответствии с принятыми правилами требуется одно или другое. В настоящее время все коммуникации и благоустройство дорожного покрытия производятся на основании специальных оценок. Однако директор по планированию сообщает, что эти улучшения не заказываются, если в этом районе не ведется достаточная строительная деятельность, чтобы гарантировать продолжение проекта.В случаях, когда в застройке возникают проблемы с ливневой канализацией, городские власти требуют, чтобы застройщик завершил необходимые улучшения до окончательного утверждения площадки. Плановая комиссия время от времени пыталась реализовать требования по разделению. Тем не менее, в прошлом успешно утверждалось, что требование обеспечения доходности ограничит область разработки для крупных операторов. Также указывалось, что в то время как город может обеспечивать облигации под процентную ставку 1 1/2%, физическое лицо должно платить 4%.Местный наблюдатель полагает, что в не слишком отдаленном будущем необходимо будет внести некоторые изменения в существующую практику, потому что большая часть связующей власти муниципалитета в настоящее время поглощается специальными оценками.

Гринсборо, Северная Каролина — Улучшения во всех случаях подразделения в 1952 году были установлены до окончательного утверждения. Предлагаемая договоренность по двум незавершенным проектам заключается в том, чтобы застройщик получил гарантийный залог от подрядчика, который затем может быть передан городу.

Городок на горе Ливан, Пенсильвания — Хотя постановление о территориальном делении разрешает поселку принимать залог вместо улучшения, поселок всегда требовал улучшения или ходатайства на них (оплачиваемых специальной оценкой) до выдачи разрешений на строительство. .

Гринвилл, Южная Каролина — еще один пример обширной экстерриториальной деятельности по подразделению. Хотя требование о внесении улучшений до утверждения окончательной платформы содержится в правилах, они не применяются за пределами города и не применялись до последних трех месяцев.

Группа III. Сообщества, в которых разработчики столкнулись с трудностями при обеспечении гарантий производительности. Именно в этой группе ответы на вопрос номер четыре были полными и подробными. В некоторых случаях респонденты прилагали значительные усилия, чтобы точно сообщить о рынке облигаций с доходами в своих общинах и задокументировать свои ответы с помощью писем и конкретных иллюстраций. Некоторые просили, чтобы предоставленная ими информация использовалась осмотрительно.Для того, чтобы передать уроки, извлеченные в этих различных местах, и в то же время, чтобы соблюсти требование осмотрительности, в отчетах по городам и округам в этой группе использовались буквы алфавита.

A. «Ситуация в области объединения в А, по-видимому, начала» затягиваться «около двух лет назад. Это могло быть следствием того факта, что до этого времени округ был крайне слаб в том, чтобы требовать от подразделений выполнять договорные соглашения. для улучшения подразделения.Теперь округ занимает твердую позицию в этом вопросе и требует, чтобы подразделение (или связующая компания) выполнило соглашение. В настоящее время подразделение, как правило, обязано производить ликвидные активы до того, как ему будет выпущена облигация. Тип используемых улучшений, похоже, не влияет на эту ситуацию ».

B. «Поручительство требовалось этим советом только с августа 1950 года». Без дальнейших комментариев.

C. «Один разработчик, похоже, не испытывал затруднений. У другого возникли трудности.«

D. «Мы обнаружили, что трудности, с которыми сталкиваются подразделения при получении гарантийных облигаций, в основном связаны с бюрократизмом и задержками, которые должны пройти компании, занимающиеся выпуском облигаций, при получении отчетов о ходе строительства и при получении окончательного выпуска облигаций. Система Мы проработали с компанией по выпуску облигаций следующее: компания по выпуску облигаций отправляет подразделению письмо с просьбой заполнить «отчет о проделанной работе». Если работа завершена, он должен отправить нам заполненный отчет о проделанной работе.Передаем на проверку дорожному инженеру, либо городскому инженеру. После получения их заявления о том, что все улучшения были установлены удовлетворительно, мы имеем право подписать отчет о ходе работ, тем самым выпуская залог и отправив его обратно в компанию. Хотя эта система, кажется, работает лучше, чем предыдущая, она по-прежнему довольно громоздка и временами приводит к значительным задержкам ».

E. «По мнению крупнейшего облигационера (который выпускает четыре облигации из шести),» спекулянты «- единственные девелоперы, которым нужны облигации.Все подразделения, связанные с этой компанией в 1952 году, являются выходцами из E и считаются исключительно «надежными». Однако агенты заявляют, что репутация и «семейное прошлое» не будут важными факторами, за исключением пограничных случаев. Самая крупная облигация, сделанная в 1952 году, предназначалась для подразделения, девелоперы которого ничего не платили землевладельцу, их отцу, до тех пор, пока все дома не были проданы.

«Облигационные агентства крайне осторожны при выписке облигаций, чтобы обеспечить улучшение новых подразделений. Одно агентство должно подавать заявки на такие облигации в свой головной офис в городе J для тщательной проверки.По всей видимости, скрепление бордюров и тротуаров будет легче выполнить, чем, скажем, уличное покрытие или подземные коммуникации ».

F. «Практика, связанная с необходимыми постоянными улучшениями для разделения земли в F, заключалась в установке собственником или вместо него ходатайств о таких улучшениях. Сюда входят тротуары с бордюрами и желобами, канализация, вода, тротуары, улица деревья и уличные знаки. Владелец должен заключить соглашение с городом о том, что никакое имущество не будет передаваться, если в транспортном средстве не указано, что улучшения, на которые были поданы ходатайства, согласны и одобрены получателем.

«Если собственник решает, чтобы город установил канализацию, он должен установить определенные временные улучшения, такие как выравнивание улиц и гравийное или каменное покрытие после того, как канализация будет установлена.

«На практике большинство подразделений предпочитают, чтобы город установил основные постоянные улучшения, но они хотят сами установить уличные деревья, уличные знаки и временные дороги. Именно для этих временных улучшений требуются гарантии эффективности. В первом подразделении с 1946 г. возникли некоторые трудности с получением гарантийных обязательств.Корпоративные облигационные компании по-прежнему не любят возиться с ними. Однако это становится менее трудным, и есть подозрения, что облигационные компании предоставляют облигации, потому что этого требуют местные страховые и облигационные компании. Я думаю, что было бы совсем другое дело, если бы такие облигации покрывали упомянутую установку постоянного улучшения ».

G. В сообществе G директор по планированию организовал интервью с двумя наиболее известными разработчиками в этой области, которые предоставили ему информацию, основанную на их собственном опыте получения облигаций и своих знаниях опыта, полученного другими разработчиками в попытках. получить облигации на благоустройство подразделений.Ниже приводится слегка перефразированный отчет об интервью с каждым разработчиком:

Разработчик №1. «Этот застройщик рассказал на собственном опыте и дополнил эту информацию, задавая вопросы другим застройщикам относительно вопроса получения облигаций для покрытия затрат на улучшение жилищной застройки. Он сказал, что для среднего застройщика было практически невозможно получить залог, и только застройщики, которые считают это возможным, — это достаточно богатые люди, имеющие выдающуюся репутацию в строительной индустрии.Для среднестатистического застройщика облигационные дома требуют, чтобы у него было такое же обеспечение в виде оборотных облигаций или первоклассных акций, чтобы покрыть сумму, на которую они выпишут любую облигацию для гарантии завершения улучшений в рамках застройки. Условия их присоединения:

Наличие залога за выполнение работ, основанного на заданном отрезке времени для завершения работы.
Что и застройщик, и подрядчик должны быть связаны, чтобы застраховать риск.
Что есть гарантийный залог на улучшения сроком на три года.

Примером застройщика, считающегося богатым, был застройщик в этом районе, состояние которого оценивается в 2–3 миллиона долларов. Связующая компания выпишет залог за такое лицо в размере 400 000 или 500 000 долларов без тех же требований, которые предъявляются к среднему застройщику. В целом, однако, девелопер, с которым я беседовал, утверждает, что для среднего застройщика практически невозможно получить залог, и что для него гораздо лучше собрать деньги и внести заверенный чек и обеспечить договоренности с муниципальными властями. город, чтобы освободить суммы из этого депозита по мере установки улучшений.«

Разработчик №2. «Второй разработчик проверил всю информацию, полученную от разработчика в первом интервью. Кроме того, он поделился со мной некоторыми личными мнениями относительно причин, по которым облигационные компании не решаются выпускать облигации на свои разработки. очень близкий друг главы страховой компании K, и узнал от этого страхового чиновника, что их компания приняла политику не выпускать больше облигаций на развитие событий. По-видимому, довольно сложно получить от чиновника причины такого политика.но разработчик считает, что это основано на неопределенности утверждения подразделений, предоставленных муниципалитетами, что приводит к тому, что время, в течение которого разработчик может довести проект до завершения, очень неопределенно, и во многих случаях , сроком от трех до семи лет.

«Этот застройщик, например, привел примеры двух участков земли, которые у него есть, которые удерживались муниципалитетом с 1946 года из-за технических особенностей расширения канализационных сооружений на участке.Он сообщил мне, что за это время он вложил в этот тракт более 70 000 долларов. Разделение участка было одобрено при условии, что инженерные сети устраивают город и городской инженер, но девелопер так и не смог провести застройку из-за неспособности города и городского инженерного управления прийти к решению о расширении. магистральная канализация в участок.

«Второй участок, которым владеет этот разработчик, был одобрен советом по планированию, и затем он был готов продолжить разработку.Тем не менее, он был отложен на три года по этому проекту из-за полосы отчуждения на государственной автомагистрали, которая, как предлагается, определенным образом повлияет на проект.

«Разработчик полагает, что подобные примеры являются причинами, по которым компания, занимающаяся объединением, противостоит улучшениям в застройке из-за множества различных способов, которыми муниципалитеты могут отложить завершение строительства после того, как оно было одобрено советом по планированию. Действия муниципалитетов казались чисто произвольными.Временной элемент для завершения проекта — один из основных факторов, который имеет отношение к жилому дому.

«В ответ на один из вопросов:« Легче ли закрепить облигации для определенных типов улучшений, таких как вода, по сравнению с тротуарами? », Разработчик ответил, что легче обеспечить облигации для улучшений, которые будут выполняться последними. устанавливаются в застройке, например, тротуар и бордюры. Даже когда застройщик может получить залог, высокая ставка процента, которую он должен заплатить, плюс условия требования дополнительной залога для покрытия субподрядчика и залога на поддержание в течение определенного периода сроком на три года делает крайне непрактичным даже рассмотрение вопроса о внесении улучшений.Это приводит к тому, что застройщику приходится размещать крупную сумму денег на условном депонировании в банке, что, по мнению застройщика, не является хорошим делом, и большинству застройщиков чрезвычайно трудно соблюдать его.

«Он указал, что способ сотрудничества совета по планированию G со строителем в разрешении разработчику депонировать сертифицированный чек и освобождать суммы из этого депозита по мере внесения улучшений так же хорош, как и любая другая договоренность, о которой он знает. Разработчик сделал заявление, что, по его мнению, ограничения привязки, плюс довольно распространенный произвол, которым большинство городских муниципалитетов обращаются с застройщиком, привели к тому, что они ушли дальше в пригородные зоны в поисках участков в муниципалитетах, где такие требования отсутствуют, и там пытаются договориться с муниципалитетом о проведении застройки.«

H. «Не верю, что рассматриваемый тип улучшения. Зависит от репутации разработчика».

I. В этом сообществе гарантийные обязательства не требуются вместо фактической установки, но требуются гарантийные залоги. Было отмечено, что «облигации водоснабжения и канализации не так уж сложно получить, когда в этом участвует городской департамент водоснабжения и канализации. Облигации дорожных покрытий, с другой стороны, являются предметом множества вопросов и проверок перед выпуском в обращение. Репутация важна, но финансовый баланс — тем более.Местные лесозаготовительные компании часто играют важную роль в развитии подразделений. Они молчаливые партнеры в предоставлении средств индивидуальному застройщику ».

Хотя сообщество I не смогло включить положение о привязке производительности в правила подразделения, когда они были приняты несколько лет назад, в то время было проведено серьезное расследование этой возможности. Местные подразделения и строители яростно возражали против положения о гарантийном залоге, и многие из них заявили, что одна из причин, по которой они были против этого залога, заключалась в том, что они чувствовали, что это выведет их из бизнеса.Они также признали, что не могут внести залог. Несколько местных компаний, занимающихся выпуском облигаций, обратились к своим национальным ассоциациям и филиалам. После оценки местных подразделений местные облигационные компании указали, что они хотели бы получить обеспечение «голубых фишек» в большем числе случаев. Замечено, что разумность этого была дополнительно подчеркнута информацией, которую они получили от других облигационных компаний.

Наш корреспондент предоставил доступ к некоторым материалам переписки между местной облигационной компанией в I и их дочерней ассоциацией.Некоторые части этой переписки были извлечены и перефразированы с целью предоставления информации, представляющей особый интерес. Во всех случаях личность и местонахождение соответствующих фирм были замаскированы.

В местном страховом агентстве L:

«В соответствии с нашим разговором некоторое время назад, мы сделали некоторые запросы от наших облигационных компаний относительно ставок и требований для предоставления облигаций подразделения или девелопера, если Совет по планированию I примет такое постановление.Компания M, пострадавшая от несчастного случая, сообщила, что они будут рассматривать каждую облигацию в заявлении и финансовом отчете принципала; что ставка будет составлять 15,00 долларов за 1 000 долларов на стоимость улучшений на любой срок до двадцати четырех месяцев или менее; но если бы залог действительно гарантировал фактическое строительство, он должен был бы оцениваться по классу работы, которую необходимо было выполнить; они считают их опасными, и для них важны опыт руководителя, желающего получить залог, а также его финансовое положение.»

Агентство L затем сообщило, что они прилагают письмо от компании N, которая представляла две или три большие облигационные компании. Часть письма от компании N, в которой изложена ее политика в отношении гарантийных обязательств для новых подразделений, цитируется ниже:

«Мы связались с нашими связующими компаниями, и они сообщили, что этот тип облигаций считается очень опасным, поскольку большинство заявителей, необходимых для предоставления такой облигации, являются операторами недвижимости, которые для продажи лотов должны гарантировать муниципалитету что они внесут необходимые улучшения.В случаях такого рода главный залогодатель должен оплатить всю стоимость улучшений собственными деньгами, и, следовательно, это отличается от договорных облигаций, потому что по последнему контракту подрядчик получает оплату за выполнение работы.
«Ставка по этому типу облигаций составляет 15 долларов США за 1 000 долларов США, исходя из стоимости улучшений.
«Тем не менее, мы хотели бы сообщить, что ни одна из наших облигационных компаний не будет принимать этот тип облигаций, если операторы недвижимости или промоутеры не владеют недвижимостью без ссуды под нее и у которых есть достаточно средств для оплаты всех затрат. устанавливаемые улучшения.»

Страховая компания O, работающая в активной зоне, где муниципалитеты в течение ряда лет требовали установки улучшений и где, как следствие, имелся значительный опыт в области привязки результатов, также представили свои наблюдения.

«Город и / или округ не утвердят карту для разделения до тех пор, пока не будет опубликовано такое гарантийное обязательство. Как правило, они устанавливают сумму залога в соответствии с оценкой инженера города и / или округа плюс 20 процентов, и эта стоимость, как правило, основана на расчетах инженерного отдела того, что им будет стоить выполнение работы.У нас не было опыта, чтобы они давали какую-либо свободу подразделению из-за каких-либо специальных приспособлений или типа оборудования, которое он имел в наличии. Наша практика заключалась в том, чтобы принять цифру инженера как цену улучшения и взимать с нее премию.
«Наше андеррайтинг последнего десятилетия основывался в первую очередь на средствах для покрытия затрат на улучшение, доступных до того, как облигация будет выписана, и либо помещена на условное депонирование, либо депонирована в качестве обеспечения, которое будет выпущено по мере выполнения промежуточных платежей, за исключением случаев подрядчиков самого высокого уровня.Мы полностью исключили из нашего андеррайтинга предполагаемую прибыль, ожидаемую от продажи участков и / или домов, даже несмотря на то, что обязательства были приняты.
«На местном уровне в течение долгого периода лет практиковалось изъятие этих облигаций подразделения и установка улучшений в определенных частях подразделения, а затем ожидание получения выручки от продажи этой части, прежде чем продвигаться с балансом подразделения. улучшения, и если этот баланс никогда не будет реализован, то дальнейшие улучшения будут бездействовать до тех пор, пока на него не будет обращено внимание государственных официальных органов.
«Наш самый неудовлетворительный опыт произошел в этом районе во время бума подразделений в 1927 и 1928 годах, за которым последовал крах 1929 года. Мы обнаружили, что в то время многие подразделения начинали в отдаленных районах, а затем, как только дно упало из цены недвижимости, работы прекратились, и больше ничего не было слышно о завершении работы, возможно, на период от четырех до шести лет. Затем кто-то, кто приобрел право собственности на землю, обнаружил, что перед этим должны были быть внесены улучшения , а местные поручители улучшили многочисленные подразделения в этом районе.»

Последнее рекомендательное письмо пришло от компании P из города, расположенного в совершенно другой части страны, чем предыдущий автор, но которая также испытала большую активность подразделений за последние три десятилетия.

«Мы хотели бы обратить ваше внимание на тот факт, что закон гласит, что вместо завершения такой работы до окончательного утверждения платформы комиссия может принять залог в этой сумме, с гарантией и условиями, удовлетворительными для Это.Как в городе, так и в округе, комиссия требует залог в размере 50 процентов от предполагаемой стоимости улучшений. Город оценивает стоимость в 10 долларов за фут для улиц и 20 долларов за лот для канализации. В некоторых случаях город строит канализацию; однако во многих недавних случаях город требовал от подрядчика подразделения строительства канализационных сетей наряду с другими улучшениями.
«Домашний офис все время напоминает нам об ужасном опыте, который они пережили по облигациям такого типа; однако мы обсуждали это с городским инженером, который находится у власти двадцать пять лет, и ни разу за время своего пребывания в должности. предъявлял ли когда-либо город требования к компании по поручительству по одной из этих облигаций.Вы заметите, что в контракте указано, что подрядчик выполнит все указанные улучшения, но в обязательстве или соглашении нет ничего о том, что подрядчик должен оплатить весь труд и материалы, связанные с работой.
«В этом разделе девелопер обычно владеет землей здесь и договаривается с компанией ипотечного кредитования о временном финансировании, которое обычно составляет примерно 70 процентов гарантии FHA. Принимаются меры, чтобы недвижимость могла быть закрыта. от имени подрядчика в случае, если он не может быть продан, чтобы можно было предоставить окончательный заем и вернуть временное финансирование компании, занимающейся ипотечным кредитованием.Постоянные ссуды не могут быть предоставлены до тех пор, пока не будут завершены все внешние улучшения ».

Группа IV. Сообщества, в которых ограничение производительности было рассмотрено, но в настоящее время не действует. Описаны другие методы. В следующей группе сообществ предложение предоставить альтернативу монтажу рабочих характеристик фактической установке было рассмотрено и отклонено как нецелесообразное в то время. Во всех случаях приводятся причины отклонения гарантийного залога и приводится описание применяемого в настоящее время метода.

Литл-Рок, Арканзас — Во время принятия правил о разделении на подразделения местные компании, занимающиеся связями, выразили большое нежелание обращаться с долговыми обязательствами и рекомендовали не включать эту альтернативу в правила. Из четырех площадок, зарегистрированных в 1952 году, три были утверждены с учетом прошлой отчетности подразделения и на основе устного соглашения.

Округ Балтимор, Мэриленд — В то время, когда положение о привязке находилось на рассмотрении в новых правилах подразделения.член комиссии по планированию, которому было поручено исследовать этот метод, пришел к выводу, что, если кредит разработчика был удовлетворительным, он мог занять достаточно средств, чтобы позволить ему провести адекватную часть своего развития; в противном случае он, вероятно, все равно не смог бы получить гарантийный залог.

Округ Балтимор был ареной значительных подразделений в 1952 году, в общей сложности было зарегистрировано 125 участков, в том числе 4 607 участков. Среднее количество 37 лотов на одно подразделение отражает политику разрешения относительно небольшой части утвержденного предварительного плана для представления в качестве окончательной площадки, что часто делается для того, чтобы сократить сумму налогового депозита, требуемого от застройщика.

Вместо гарантийных обязательств округ Балтимор требует заключения договора об общественных работах, который предусматривает внесение фактических денежных средств, покрывающих часть предполагаемых улучшений. Залог вносится наличными или заверенным чеком в сумме, равной совокупной стоимости предлагаемых работ плюс накладные расходы. Сумма этого депозита будет рассчитываться по следующей формуле:

(A) Расчетный основной дефицит для расширений водопровода (если есть).
(B) Расчетный основной дефицит канализации (если таковой имеется).
(C) Стоимость услуг водоснабжения.
(D) Стоимость подключения к домам бытовой канализации.
(E) Ориентировочная стоимость ливневых стоков и соединений.
(F) Ориентировочная стоимость бордюров, водостоков и мощения улиц.

Это соглашение должно быть согласовано до утверждения окончательной плиты комиссией по планированию и дорожным инженером графства. Соглашение охватывает водопровод и услуги, канализацию, подключение домов, сооружения ливневой канализации, а также строительство дорог или улиц.После утверждения договора об общественных работах застройщик может приступить к строительству здания, не дожидаясь завершения монтажа всех общественных улучшений. Директор по планированию сообщает, что с небольшими отклонениями это соглашение об общественных работах действует в течение почти пяти лет, и в одном лишь очень незначительном случае, когда речь идет о подразделении на одну улицу, в котором не было построено ни одного дома, застройщик не выполнил своих обязательств. договор.

Канализационные и водопроводные системы выполняются в столичном округе округа Балтимор, который на самом деле является санитарным районом, организованным для этой цели.Город Балтимор поставляет воду в столичный округ и обеспечивает обслуживание районной системы распределения воды. Закон о разрешении округа уполномочивает окружных комиссаров проводить ежегодную предварительную оценку всей собственности, примыкающей к водопроводу, канализации или канализации, с целью выплаты процентов и обеспечения фонда погашения для выпущенных облигаций. Закон также наделяет комиссаров полномочиями и предписывает взимать плату за подключение к системам водоснабжения, канализации или дренажа.Есть три варианта, которые могут использовать частные разработчики. В законе указано, что каждый новый проект должен быть самоокупаемым в разумные сроки после его завершения. Если оценки ожидаемых доходов показывают, что оценки и сборы не поддержат стоимость строительства, проект не может быть реализован, если жители, запрашивающие продление новых линий, не согласятся финансировать дефицит. В соответствии с соглашением о продлении услуг, застройщик перечисляет в столичном округе полную стоимость дополнительных коммуникаций до того, как дома будут построены в районе.После строительства инженерных коммуникаций и домов застройщику предоставляется возмещение в той степени, в которой проект является самофинансируемым, рассчитываемое на основе пропорциональной стоимости коммунальных услуг для каждого подключенного объекта недвижимости и взимаемой стандартной оценки.

Второй вариант часто используется, когда дома строятся частично до того, как будут проведены коммуникации. Таким методом застройщик компенсирует любой дефицит, возникший из-за отсутствия достаточной нормальной выручки.

Третья процедура позволяет разработчикам закупить все общественные улучшения по единому соглашению.После получения предложений по водоснабжению, канализации и ливневой канализации застройщик вносит в Департамент общественных работ недостающую сумму, если таковая имеется, на расширение магистральных водопроводных и канализационных сетей, а также общую стоимость ливневых стоков, мощения улиц, бордюров и желобов. . Ранее застройщик ходатайствовал о возврате одной трети стоимости ливневой канализации и одной трети стоимости мощения, бордюров и водостоков после завершения проекта. Однако с 1 января 1953 года процедура была изменена таким образом, что застройщик должен оплачивать все затраты на укладку улицы без возможной скидки в одну треть, как это было разрешено ранее.Округ, однако, теперь оплачивает все расходы на ливневую канализацию до 48-дюймовых водостоков, где условия требуют прокладки поверхностных вод. Если условия подходят для выхода из открытого русла, округ потребует, чтобы застройщик отдал до 10 процентов своей собственности для надлежащего контроля за водотоками. Округ будет платить за все, что необходимо выше 10 процентов.

Балтимор-Сити, штат Мэриленд. Город Балтимор также обязан очень тесно сотрудничать с частными застройщиками при укладке мощения улиц и установке водопроводных, санитарных и ливневых магистралей и канализации.Процедура в Балтиморе описана ниже. Следует отметить, что Балтимор является очень густо застроенной территорией, и в 1952 году не сообщалось о новых подразделениях.

A. Порядок мощения улиц в застройках

1. Строитель должен подать заявку на заключение договора на асфальтирование улиц, по которому строитель и город оплачивают 50% стоимости мощения.
2. После заключения соглашений бюро проводит все необходимые исследования, составляет планы и профили и рекламирует контракты для участия в торгах.
3. После получения предложений, доля застройщика в стоимости оценивается бюро, и строитель должен внести свою долю стоимости работ плюс 10% накладных расходов до сдачи контракта.
4. Бюро контролирует строительные работы, и после окончательной приемки улица становится собственностью города и находится в ведении города.

B. Порядок устройства водоснабжения в застройках

Застройщик жилой недвижимости должен подать заявку в Бюро водоснабжения на необходимое расширение водопровода заблаговременно до того, как потребуется услуга.После завершения планов бюро по установке, заявитель должен внести залог в размере 1,50 доллара США за погонный фут магистрали от ближайшей существующей магистрали до наиболее удаленного участка. Этот депозит подлежит возмещению в размере 100,00 долларов США за каждый дом, возведенный в пределах и поставленный от пристройки до истечения 10 лет с даты депозита, после чего невозвращенный остаток становится собственностью города. Перед тем, как начать фактическую работу, улицы должны быть оценены с точностью до одного фута от уровня, официально установленного городским инспектором.

C. Порядок устройства канализационных и ливневых стоков в застройках.

1. Строитель должен подать заявку, попросив бюро спроектировать канализацию для обслуживания его разработки. Он должен предоставить все относящиеся к делу данные, такие как отметки подвала и угловые стойки.
2. После этого бюро проводит все необходимые изыскания и готовит планы бесплатно для застройщика.
3. Строитель должен организовать дренажный слой или главный сантехник установит канализацию за счет строителя.
4. Бюро осуществляет надзор за установкой канализации, и после окончательной приемки он становится собственностью города по предварительному соглашению, подписанному застройщиком. Затем бюро обслуживает канализацию. Связанные слои дренажа скреплены на сумму 2500 долларов США.
5. Город платит за установку всей уличной канализации, но если строитель создает отстойник в переулке или в частной собственности, он должен затем обеспечить необходимые дренажные сооружения и подключить их к городской канализации за свой счет.»

Роли, Северная Каролина — Во время разработки правил подразделения в этом городе (1952 г.) комиссия по планированию провела собеседование с компаниями, производящими облигации, и обнаружила, что они не будут выпускать облигации с доходами ни для каких, кроме крупнейших строительных компаний с достаточным обеспечением. Поэтому идея была исключена из правил. Директор сообщает, что лучший контроль — это то, что все строители снова хотят работать с комиссией; и поскольку комиссия может приостановить подключение к водопроводу и возмещение расходов, возникли небольшие трудности с установкой улучшений.Застройщик должен установить все улучшения, включая воду, канализацию и мощение. Если он находится в черте города, ему возмещаются расходы на воду и канализацию по мере подключения кранов. Ему не возместят расходы, если улучшения не будут должным образом установлены. Согласно местным правилам, никаких улучшений не требуется, если не требуется вода.

Остин, Техас — В 1952 году в этом городе было зарегистрировано шестьдесят площадок, ни одна из которых не содержала завершенных улучшений и не предусматривала гарантийного залога до утверждения окончательной площадки.Во всех случаях денежные депозиты вносились только для оплаты коммунальных услуг. В 1946 году, когда были приняты правила, должностные лица по планированию обсудили с несколькими подразделениями и связующими компаниями целесообразность использования гарантийного залога вместо требуемого в настоящее время денежного депозита, и тогда выяснилось, что из двух способов проще использовать денежный депозит. В настоящее время правила подразделения пересматриваются с целью потребовать большего количества подразделений, чем это делается в настоящее время.Одним из рассматриваемых вопросов является требование к подразделению по разделению на обеспечение эксплуатационных характеристик, охватывающее установку водопровода, канализационной сети и / или отвода сточных вод, улиц, дренажа, мощения, тротуаров и планировки.

Manitowoc, Wisconsin — Несмотря на то, что в правилах по металлизации указано, что определенные улучшения должны быть сделаны подразделением, на практике ни усовершенствования, ни гарантийное обязательство не потребовались. В настоящее время для некоторых улучшений используются специальные оценки, но это не совсем удовлетворительно, потому что коммунальной комиссии требуется довольно много времени, чтобы окупить свои инвестиции в новое подразделение.«Директор сообщает, что, по его мнению, очень жаль, что правила не были соблюдены, потому что в результате для города и значительного количества преждевременных подразделений были нанесены ненужные расходы.

Выводы

КОНСУЛЬТАТИВНАЯ СЛУЖБА ПЛАНИРОВАНИЯ провела это исследование опыта с облигациями производительности отчасти из-за сообщений о неудовлетворенности из нескольких городов. Примеры неудовлетворенности описаны в комментариях, приведенных ранее в этом отчете.

Прежде чем мы попытаемся сделать выводы из ответов на этот вопросник, мы должны вспомнить рассуждения, которые привели к использованию гарантии результативности. Необузданное разделение земель как способ быстрого обогащения оставило уродливые шрамы почти в каждом крупном городе и во многих небольших городах США.

Мы склонны относить время расцвета этой пагубной спекуляции к двадцатым годам, незадолго до Великой депрессии. Многие из мертвых подразделений возродились после Второй мировой войны, и перспективы улучшились.Тем не менее, как известно большинству специалистов по планированию, есть еще более старые подразделения, которые служат препятствием на пути нормального роста города. В одном городе с населением 20 000 человек 10 процентов площади города — 50 процентов наилучшей жилой топографии — связано с мертвым районом, зарегистрированным в 1890 году, более шестидесяти лет назад. Планировщики отмечают, что мертвую землю можно вернуть к жизни с помощью городской перепланировки. Это дорогостоящее решение, и даже несмотря на то, что недавнее решение штата Иллинойс решительно поддерживает законность использования фондов городской перестройки для этой цели, система «убийства» земли посредством преждевременной обшивки — не та, которую мы хотим увековечивать.

Короче говоря, города имеют большой опыт неэкономичного разделения, и если они не сделают все, что в их силах, чтобы предотвратить это в будущем, это следует рассматривать как грубую халатность.

С другой стороны, опыт показывает, что ни один застройщик не будет инвестировать в коммунальные услуги, улицы и другие улучшения земли, если он не будет относительно уверен в том, что сможет продать собственность. Город может самым простым и непосредственным образом защитить себя от преждевременного разделения, настаивая на гарантированном улучшении земель.Гарантия исполнения — одно из средств гарантии.

Затем необходимо принять решение о том, где должна быть возложена ответственность за улучшение земли — на город или на застройщика. Как также указывалось ранее в отчете, существует риск, связанный с освоением земель. Прибыль застройщика — это плата за риск, который он принимает. Для правительства нелогично брать на себя риск, за который разработчик получает оплату.

Если правительство готово взять на себя риск при застройке земли, то, конечно, нет необходимости в гарантийных обязательствах или любом другом методе обеспечения установки улучшений.На практике почти все города принимают на себя часть риска. Некоторые нормативные акты о подразделениях включают требования ко всем улучшениям и удобствам, которые необходимы в полностью развитом городском районе.

Комментируя гарантийный залог, мы должны предположить, что (а) город несет ответственность за предотвращение преждевременных подразделений; (б) гарантированная установка улучшений — проверенный метод выполнения этой обязанности; и (c) разработчики должны нести часть или весь риск.

В проверяемых правилах подразделения разработчику предлагается как минимум два, а обычно три варианта выполнения требований по усовершенствованию. В любом случае ему разрешается построить и установить улучшения до окончательного утверждения. Если это будет сделано, отпадет необходимость в обсуждаемом здесь типе гарантийного залога.

Вместо фактической установки разработчику разрешается либо положить деньги на условное депонирование, чтобы покрыть стоимость улучшений; или предоставить залог, гарантирующий установку.

На основе наших помещений первая альтернатива, полное строительство улучшений, является наиболее ясным и простым для города. Но это может потребовать при крупном развитии значительных капиталовложений в течение длительного времени, прежде чем разработчик получит свой первый доход. Затраты на полное улучшение могут составлять от 1000 до 2500 долларов и более на строительную площадку. Чтобы снизить стоимость связанного капитала для разработчика, предлагаются другие альтернативы.

Денежные средства на условном депонировании (или заверенный чек) требуют той же суммы первоначальных денежных средств, что и установка улучшений до утверждения.Однако, если управление осуществляется справедливо, город освобождает часть гарантийного депозита по мере выполнения работы. Город также дает полное согласование подразделению перед установкой мелиоративных работ. Таким образом, разработчик может продавать лоты примерно так же быстро, как он приводит их в форму для продажи. Он может реализовать часть своей прибыли по мере продвижения. Его затраты на разработку не связаны, пока не будет завершено все подразделение.

Последняя альтернатива — гарантия исполнения.При таком способе теоретически застройщик покупает страховку на то, что работа будет завершена. Здесь также, теоретически, девелоперу даже лучше, потому что он не вкладывает деньги в залог. Безопасность обеспечивает профессиональная монтажная компания.

Прежде всего, следует отметить, что, хотя таблица в этом отчете не претендовала на статистическую достоверность, более половины городов, использующих облигации, сообщают об отсутствии трудностей со стороны застройщиков в обеспечении облигаций.Из этого мы должны сделать вывод, что процедура гарантийного залога работоспособна. Любой город, в котором впервые предлагаются гарантийные обязательства, не имеет оснований отказываться от него из-за простых заявлений о том, что он неработоспособен.

С другой стороны, у нас есть города, в которых были проблемы. КОНСУЛЬТАТИВНАЯ СЛУЖБА ПО ПЛАНИРОВАНИЮ выражает благодарность нескольким участникам из этих городов, которые много сделали, чтобы устранить источник трудности. Возникает вопрос: заложена ли сложность в гарантии исполнения или есть другие причины?

Жалоба, которая звучит как припев в комментариях, заключается в том, что только застройщики, чьи активы равны требуемой облигации, могут получить облигацию.Насколько это в целом — насколько это верно в тех городах, которые не сообщают о проблемах, — мы не знаем. Тем не менее, для корпорации, предоставляющей кредит, вовсе не является неразумным — и именно этим занимается облигационная компания — требовать обеспечения.

Может случиться так, что в некоторых местах компания-производитель облигаций требует чрезмерных мер безопасности. Но гарантийные обязательства выписываются в основном страховыми компаниями, работающими со средствами своих клиентов и в соответствии со строгими законами о страховании. Компания обязана делать разумные вложения.Для сравнения, мы считаем также верным, что страховая компания, ссужающая деньги под ипотеку здания — без страховки ипотечного страхования FHA — требует обеспечения в размере от 150 до 200 или более процентов ее ссуды. Даже при страховании FHA на наиболее выгодных из возможных условиях стоимость обеспечения равна или превышает стоимость ссуды.

Очевидно, что разработчик-однодневка хотел бы иметь шанс получить кредит в размере 100 000 долларов с обеспечением в размере 10 000 долларов. Столь же очевидно, что это тот тип операции, который уже дал нам огромные площади мертвой земли, которые есть в наших городах сегодня.

Как следствие жалобы на высокие требования безопасности, у нас есть заявление о том, что у «маленького разработчика» нет шансов, только «большой разработчик» может разделиться. На это возражение мы должны ответить, что маленький разработчик «маленький», потому что либо (1) он только начинает свою карьеру разработчика и не имеет опыта, (2) он всегда был маленьким разработчиком и не имел опыта работы с крупномасштабные разработки, или (3) его крупномасштабные разработки не были достаточно успешными, чтобы дать ему активы или кредит, приемлемые для связующей компании.В любом из трех случаев облигационная компания отвергает его как невысокого риска.

Несправедливо предполагать, что каждый мелкий разработчик имеет сомнительные мотивы, когда просит разрешения на расширение. Он, вероятно, совершенно искренен в своем желании создать достойное и успешное подразделение. Тем не менее, от разработчика требуется больше материальных средств, чем искренность и добрые намерения, чтобы выдержать некоторые из неблагоприятных условий, с которыми он может столкнуться. Без безопасности и опыта мелкий разработчик не представляет большой опасности.Если он хочет стать крупным разработчиком, он может вырасти до этой позиции легкими этапами, а не скачком за ночь.

Стоимость гарантии исполнения указана как недостаток. Приведена цифра в 15 долларов за 1 000 долларов. Это 1,5 процента. Страховая премия в этом размере не кажется чрезмерной. Разработчик должен передать эту стоимость конечному покупателю лота, который увеличит цену лота с 15 долларов до 30 долларов. это не кажется чрезмерным.

Мы могли бы сравнить эту премию по гарантии исполнения с затратами на строительство улучшений в рамках специального оценочного финансирования.В некоторых областях общественные работы могут финансироваться за счет специальной оценки без штрафных санкций. Однако во многих городах и штатах, где облигации со специальной оценкой не обеспечиваются полным кредитом города, ордера на особую оценку и облигации сильно дисконтируются. Скидки от десяти процентов и даже до одной трети — не редкость. Даже при 10% стоимость улучшений в размере 1000 долларов для владельца лота составляет 1100 долларов по сравнению с 1015 долларами, увеличившимися из-за гарантии производительности.

Перед тем, как это исследование было начато, один специалист по планированию спросил, наблюдалась ли в последнее время тенденция к доходности облигаций.Таблица анкет не указывает на недавний согласованный отказ облигационных компаний. В то же время в некоторых комментариях указывается, что наличие гарантийных обязательств зависит от экономических условий.

Это лучше всего иллюстрируется комментарием, полученным из округа Монтгомери, штат Огайо:

«Недавно облигационные компании подняли еще одно соображение, и это область, в которой происходит застройка. Это соображение возникло из-за перенасыщения жилищем в некоторых районах округа.Как следствие, компании не будут вносить улучшения в этих областях ».

Эта реакция кажется именно той, которую мы хотели бы получить. Это автоматическое функционирование системы, замедляющее развитие по мере того, как рынок лотов становится более спекулятивным. Та же самая контролирующая функция рынка, наоборот, также может быть истолкована из опыта таких городов, как Санта-Моника. Здесь количество лотов невелико, а быстрая продажа почти гарантирована, что ни у одного разработчика не возникнет проблем с получением гарантии производительности.

Наконец, полученные анкеты и комментарии привели нас к выводу, что в картину входят местные факторы. Наиболее важным из этих местных соображений является местный рынок, указанный выше. Также иногда возникают предубеждения в отношении местных и внешних подрядчиков.

В некоторых случаях облигационные компании высказывают неблагоприятные мнения относительно действий и веры местного правительства. Это, безусловно, заслуживает внимания.

Во-первых, мы не должны забывать, что причина использования денежных вкладов или облигаций вместо установки предварительного утверждения состоит в том, чтобы уменьшить привязку средств.Чтобы обеспечить это преимущество, город должен приложить все усилия, чтобы средства застройщика и ответственность связующей компании высвобождались как можно быстрее. Если не будет честных усилий по сотрудничеству с разработчиком, нет причин требовать залог или условное депонирование.

Также должна быть честная и оперативная обработка утверждения подразделения плановой комиссией и городским советом. Это элементарное соображение при хорошем правительстве и не требует обсуждения.Из того небольшого количества доказательств, что у нас есть, невозможно судить по существу двух дел, упомянутых в Городе G. Тем не менее, мы не можем винить гарантийный залог как таковой в негативном мнении, которое облигационная компания придерживается в отношении отдельного города.

Подводя итог впечатлениям, полученным от этого обзора:

Гарантийные обязательства вместо строительства улучшений оказались работоспособными. Облигации легче всего получить в тех местах, где есть хороший рынок для новых участков, и их легче всего получить застройщикам, чья кредитоспособность высока и у которых есть хороший опыт.Сложность получения гарантийных обязательств прямо пропорциональна связанному с этим риску либо из-за неопределенности рынка, либо из-за плохой кредитной истории, либо из-за отсутствия опыта у разработчика. Гарантия исполнения действительно служит полезной цели в снижении стоимости застройки земли, где есть разумное требование, что разделенные земли должны быть улучшены. Залог служит для уменьшения стоимости связанного капитала, но он может сделать это только в том случае, если город приложит все усилия, чтобы ускорить утверждение подразделения и незамедлительно освободить обеспечение.

Благодарность

Почти все анкеты, разосланные различным сообществам, были возвращены, многие из них были дополнены историями болезни и отчетами об интервью со страховыми представителями. За обширную фактическую и интерпретирующую информацию, представленную о местных ситуациях, СЛУЖБА КОНСУЛЬТАТА ПО ПЛАНИРОВАНИЮ в большой степени признательна следующим лицам:

Александрия, Вирджиния, Комиссия по городскому планированию; Р. Б. Холл, директор по планированию.
Эймс, Айова, Комиссия городского планирования; Франк Керекес, председатель.
Остин, штат Техас, отдел планирования; Джуэлл Осборн, исполнительный секретарь.
Балтимор, Мэриленд, Комиссия по планированию; Джон Дж. Лэнг, заместитель директора.
Округ Балтимор, штат Мэриленд, Комиссия по планированию; Малкольм Х. Дилл, директор.
Давенпорт, Айова, Комиссия городского планирования; Берл А. Паркс, инженер-проектировщик.
Дейтон, Огайо, Совет городского планирования; Гордон Ван Шаак, младший специалист по планированию.
Флинт, штат Мичиган, Комиссия городского планирования; Г. Э. Чайлдерс, градостроитель.
Ft. Томас, Кентукки, Комиссия по планированию; Чарльз Х. Кун, секретарь.
Гринсборо, Северная Каролина, Департамент планирования; Рональд Скотт, директор.
Гринвилл, Южная Каролина, Комиссия по городскому планированию и зонированию; Чарльз М. Трост, консультант по планированию и зонированию.
Хай-Пойнт, Северная Каролина, Комиссия по планированию; Малкольм Г. Литтл, директор по планированию.
Комиссия по планированию округа Керн, Калифорния; Дэн С. Черриер, исполняющий обязанности директора по планированию.
Лексингтон, Кентукки, Комиссия по планированию и зонированию города-округа; Уильям Б. Роджерс, директор.
Литл-Рок, Арканзас, Комиссия по городскому планированию; Эрнест Фрайдей, директор.
Лонг-Бич, Калифорния, Комиссия по городскому планированию; Вернер Рухти, директор по планированию.
Manitowoc, Висконсин, Комиссия по городскому планированию; Хью С. Фэвилл, градостроитель.
Монтклер, Нью-Джерси, Городской совет по планированию, Роберт Ф. Эдвардс, градостроитель.
Округ Монтгомери, штат Огайо, Комиссия по планированию; А.Э. Сура, директор по планированию.
Городок горы Ливан, штат Пенсильвания; Джон А. Паулюс, менеджер.
Новый Орлеан, Луизиана, Комиссия по городскому планированию и зонированию; Бен Рузи, помощник градостроителя.
Оклахома-Сити, Оклахома, Комиссия по городскому планированию; Б. Р. Блэкли, директор по планированию и зонированию.
Пасадена, Калифорния, Комиссия по городскому планированию; Пол А. Шаффер, директор по планированию.
Портленд, штат Мэн, городской совет по планированию; Маккей Т.Э., Планировщик И.
Роли, Северная Каролина, Комиссия по городскому планированию; Герберт В. Стивенс, директор по планированию.
Сагино, штат Мичиган, Комиссия по городскому планированию; Р. О. Кениг, директор.
Сан-Матео, Калифорния; Градостроительная комиссия; Гарольд С. Аткинсон, инженер-проектировщик.
Санта-Моника, Калифорния, Комиссия по городскому планированию; L. S. Storrs. Директор по планированию.
Стэмфорд, Коннектикут, Совет городского планирования; Вальтер А. Вахтер, директор по планированию.
Такома, Вашингтон, Комиссия по городскому планированию; Кеннет О.Уилкокс, главный проектировщик.
Комиссия по планированию округа Талса, Оклахома; Ирвинг Хэнд, директор по планированию.
Уайт-Плейнс, Нью-Йорк, Совет по планированию; Фред К. Брандес, секретарь.
Уичито, Канзас, Комиссия по городскому планированию; Дж. Томас Виа, директор по планированию.

Авторское право, Американское общество должностных лиц по планированию, 1953.

Ремонт и улучшение дома

Ищите помощь в ремонте или улучшении вашего дома.

Помощь с домашним ремонтом и модификациями

Если вы планируете отремонтировать или отремонтировать свой дом, государственные программы могут облегчить вам оплату этих улучшений дома.

Какая финансовая помощь доступна для ремонта дома?

Программы жилищного кредитования помогают с ремонтом и модификацией жилья. Это наиболее распространенный вид государственной финансовой помощи на ремонт дома. Некоторые программы доступны по всей стране, в то время как другие доступны только на уровне штата или округа.

Найдите ссуды и другие стимулы

Помощь определенным демографическим группам

Ветераны могут обратиться в Службу жилищных ссуд Департамента по делам ветеранов по адресу:
Пожилые люди могут найти советы по безопасности дома в разделе «Стратегии повышения осведомленности потребителей» хоуммоды.org. В нем есть информационные бюллетени и ресурсы, такие как:

Имею ли я право на помощь в ремонте дома?

Требования к участникам варьируются от программы к программе. Как правило, это зависит от:

Как мне подать заявку на участие в программах по благоустройству дома?

Обратитесь в правительственное учреждение федерального правительства, штата или округа, которое управляет программой. Ссуды выдаются традиционными кредиторами. Но государственные программы помогают этим кредиторам выдавать ссуды, которые они обычно не выполняют.Гранты доступны в зависимости от уровня вашего дохода и объема работы.

Для начала звоните:

Что еще мне нужно знать перед тем, как начать ремонт дома?

Советы по найму подрядчика

Очень важно найти хорошего подрядчика для ремонта и улучшения вашего дома. Прежде чем нанимать подрядчика, посоветуйтесь с Федеральной торговой комиссией (FTC), как избежать мошенничества с ремонтом дома. Кроме того, узнайте, как вы можете сообщить о проблеме, если у вас возникнут проблемы с работой, которую вы проделали у себя дома.

Остерегайтесь инженерных коммуникаций, прежде чем копать — звоните 811

Перед тем, как копать на своей территории, звоните 811. Коммунальные службы выйдут, чтобы отметить местность, чтобы помочь вам избежать повреждений или травм от подземных коммуникаций. Сроки обработки вашего запроса различаются от штата к штату. В некоторых штатах разрешается онлайн-запрос на раскопки.

Программа помощи при утеплении (WAP)

Программа помощи в утеплении (WAP) предоставляет домашним хозяйствам бесплатные услуги по утеплению.Чтобы иметь право на участие в программе, семья должна иметь доход ниже определенной суммы. Цель программы — повысить энергоэффективность домов. Это поможет семьям сэкономить на отоплении и охлаждении, оставаясь при этом безопасными и здоровыми.

Вы можете использовать WAP для улучшения систем отопления, охлаждения и электроснабжения вашего дома. Вы также можете использовать его для модернизации энергопотребляющей бытовой техники.

Найдите государственное агентство по утеплению, которое обслуживает ваш район.

Получите помощь со счетом за электроэнергию для дома

Если вы не можете позволить себе оплатить счет за отопление или охлаждение дома, вы можете получить помощь от правительства, местного агентства социальных услуг или некоммерческой организации.

Какая помощь доступна для оплаты моего счета за электроэнергию в доме?

Программа энергетической помощи для малообеспеченных семей (LIHEAP) может помочь:

Помощь в оплате счетов за отопление или охлаждение
Экстренные услуги в случае энергетического кризиса, такие как отключение коммунальных услуг
Дешевый дом улучшения, известные как утепление, которые делают ваш дом более энергоэффективным и снижают ваши счета за коммунальные услуги.

Средства LIHEAP нельзя использовать для оплаты счетов за воду и канализацию.

Имею ли я право на участие в программе LIHEAP?

На этой диаграмме с сайта Benefits.gov показаны средние требования к участию в программе LIHEAP. Фактические требования могут отличаться в зависимости от штата, города или региона. Каждый местный офис LIHEAP устанавливает свои собственные квалификационные требования.

Лицо или семья, участвующие в некоторых других программах льгот, таких как Программа дополнительной продовольственной помощи (SNAP), дополнительный социальный доход (SSI), временная помощь нуждающимся семьям (TANF или социальное обеспечение) или определенные льготы для ветеранов с проверкой потребностей может автоматически иметь право на участие.
Наличие права на участие в программе LIHEAP не гарантирует, что вы получите помощь. Получите ли вы помощь или нет, зависит от того, сколько средств LIHEAP доступно в течение года.
В среднем около 20% домохозяйств, имеющих право на участие в программе LIHEAP, получают пособия. Когда фонды LIHEAP закончатся в течение года, льготы больше не могут быть предоставлены, пока Конгресс не предоставит дополнительные средства.

Как мне подать заявку на LIHEAP?

В каждом штате действуют разные правила относительно того, когда вы можете подавать заявление, как вы подаете заявление, а также критериям, которым вы должны соответствовать, чтобы получить помощь.

Куда мне обратиться за дополнительной помощью LIHEAP?

Есть ли другие места, где я могу получить помощь, если я не отвечаю требованиям LIHEAP?

Если ваш доход слишком высок, чтобы иметь право на участие в программе LIHEAP, но вам нужна помощь в оплате счетов за электроэнергию, у местного агентства социальных услуг или некоммерческой организации могут быть средства для помощи. Вы также можете обратиться в свою газовую, нефтяную или электрическую компанию по поводу программ бюджетного выставления счетов или новых вариантов оплаты, особенно для клиентов с ограниченными возможностями, которые получают дополнительный страховой доход (SSI).

Ссуды под залог собственного капитала

Заем под собственный капитал — это форма кредита, при которой ваш дом используется в качестве залога для получения займа. Вы можете использовать его для оплаты основных расходов, включая образование, медицинские счета и ремонт дома. Но, если вы не можете выплатить ссуду, кредитор может лишить вас права выкупа вашего дома.

Типы ссуд под залог собственного капитала

Существует два типа ссуд под залог собственного капитала:

Паушальная сумма — это разовая ссуда с закрытым концом, которая обычно имеет фиксированную процентную ставку.
Возобновляемая кредитная линия — Вы можете снять средства в любое время для большей гибкости. Обычно они имеют регулируемые процентные ставки.

Для получения дополнительной информации обратитесь к руководству Федеральной резервной системы «Что следует знать о кредитных линиях собственного капитала».

Поговорите с квалифицированным консультантом по кредитным вопросам

Перед тем, как взять ссуду под залог собственного капитала, вы должны быть осторожны и рассмотреть все «за» и «против».

8 (863) 31-111-61