Ко мне постоянно стучатся люди с загадочным запросом: «Хочу оформить дом». Звучит просто, правда? Но когда начинаешь расспрашивать, выясняется, что большинство из них не знают ни про дачную амнистию, ни про уведомления о строительстве. Для них дом — это как кот в мешке: есть, но что с ним делать — непонятно.
Вот и приходится мне выступать в роли экскурсовода по дебрям российского кадастра.
В России есть два способа поставить дом на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности. Оба ведут к одному результату — выписке из ЕГРН с гордым подтверждением: «Это ваш дом!».
Но пути эти разные, как у двух братьев-близнецов: один проще и быстрее, другой — чуть посложнее, зато с бюрократическим антуражем.
Первый способ — упрощённый порядок оформления дома на основании технического плана. Тут никаких согласований с администрацией и уведомлений! Просто вызываете кадастрового инженера (он же волшебник с рулеткой), он замеряет ваш домик, составляет технический план и декларацию.
Всё, идёте в Росреестр – и вуа-ля! Дом ваш официально зарегистрирован. Главное условие — чтобы участок был в категории земли населённого пункта или сельхозназначения.
В общем, не где-нибудь в джунглях Амазонки.
Но тут наступает момент истины — правила землепользования и застройки (ПЗЗ). В Московской области максимальный процент застройки участка обычно 40%.
Представьте: если у вас участок размером с футбольное поле… ну ладно, 10 соток (1 000 м²), то пятно застройки не должно превышать 400 м². Это не площадь дома по этажам, а именно его тень на земле. То есть если вы построите небоскрёб высотой в десять этажей площадью 40 м² – это тоже пройдет!
А вот Москва хитрит: там считают суммарную поэтажную площадь всех этажей здания по внешним размерам.
Например, если ваш участок 12 соток (1 200 м²), а коэффициент застройки 0,4 – значит сумма площадей всех этажей капитальных объектов не должна превышать 480 м². Это как если бы вы пытались уместить слона в холодильник — только слон должен быть «правильных» размеров.
Ещё одна забавная штука: перед началом строительства нужно уведомить местную администрацию о своих намерениях получить ответ о соответствии проекта нормам ПЗЗ и ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка).
Если администрация скажет «да», можно строить дальше; если «нет» — лучше задуматься о переезде на другую планету или хотя бы другой участок.
Интересный момент: закон требует подавать уведомление до начала строительства (статья 51.1 ГрК РФ). Но практика показывает, что если дом уже построен – зачастую этот путь тоже работает! Хотя иногда администрация отказывает… Видимо потому что некоторые люди считают строительство своего дома чем-то вроде сюрприза для чиновников.
Главное условие успешной регистрации – чтобы параметры дома соответствовали нормам ПЗЗ и ГПЗУ.
Если отступы от соседей меньше трёх метров или дом вышел за пятно застройки – забудьте о получении уведомления о соответствии. В Москве вообще отступы от границ участков часто не установлены (вот где настоящий хаос!), но например в Щербинке свои правила есть – там даже прописали конкретные отступы.